2010年鸿汇项目广告推广营销策划方案.ppt

\ 项目命名积 家 公 寓 项目定位一桥南·全LOFT中坚势力 广告语钱江后浪推前浪 强力营销铸就泉山森林海 ——江苏新动力策划机构 中新集团徐州项目研究报告 2007年4月 报告提要 第一部分 市场分析 第二部分 项目解析 第三部分 项目运作 第四部分 营销团队建设 第五部分 价格/销售研究 第一部分 市场分析 一、放眼中国 未来中国的区域发展和竞争主要围绕三个大的经济圈展开： 以上海为龙头的长江三角洲城市带，带动浙江、江苏7000万人口，已被列入世界六大城市带之一； 以北京、天津为双核的大北京城市圈，包括了大约4000万人口； 以粤港为中心的大珠三角地区，辐射4000万人口； 二、聚焦徐州 江苏三大都市圈：南京、苏锡常、徐州。 徐州都市圈是典型的省际边缘型都市圈，设定范围：核心为徐州市，宿迁、宿州、淮北、枣庄、济宁、商丘、连云港。 徐州位于江苏省西北部，是苏北最大城市和由苏、鲁、豫、皖边区组成的淮海经济区的中心。“东襟淮海，西接中原，南屏江淮，北扼齐鲁”，素有“五省通衢”之称。京沪、陇海两大铁路在此交汇，京杭大运河傍城而过贯穿徐州南北，公路四通八达，北通京津，南达沪宁，西接兰新，东抵海滨，为全国重要水陆交通枢纽和东西、南北经济联系的重要“十字路口”。 徐州市现下辖丰县、沛县、铜山县、睢宁县四县，邳州市、新沂市二市，以及鼓楼区、云龙区、贾汪区、泉山区、九里区五区。全市总面积11258平方公里，人口925万人，其中市区面积963平方公里，人口180万。 【徐州城市竞争力 】 全市GDP过1000亿元……财政收入过100亿元……人均GDP过1400美元…… 中国社科院2006《中国城市竞争力报告》：徐州城市群竞争力排名第8，居武汉、合肥都市圈之前； 《中国城市金融生态报告》全国50强 城市 “十大经济活力城市”， “台商极力推荐投资城市” “中国大陆最佳商业城市” “中国品牌经济城市” “江苏省文明城市” “国家园林城市” “中国特色魅力城市” …… 【徐州城市规划】 “双心”指以淮海路和中山路地区为代表的城市旅游商业文化服务中心——老城区；潘塘古黄河地区－未来徐州市的新区——徐州新区，也是城市的行政、商务中心。 “五区”即城东新区、铜山新区、金山桥片区、坝山片区、九里山片区。 根据城市发展布局总体框架，城市用地规模将由116平方公里扩展到220平方公里，城市区域扩展到21公里长、20公里宽的区域。未来城市人口规模将增加到300万人。 铜山新区规划布局 规划范围：包括铜山县行政管辖范围，总面积1856.6平方公里。规划区范围：包括现铜山新区行政管辖范围及汉王、棠张、三堡三镇镇域范围，总面积为299平方公里。该范围也是城乡空间协调发展规划的研究范围。中心城区建设范围：中心城区及远景发展控制区规划范围包括西至玉带路、东至棠马路，北至铜山城区与徐州边界、南至省界，总面积约180平方公里，其中中心城区建设控制范围约88平方公里。 功能定位： 徐州市南部综合性主城区，工贸旅游综合发展，具有山水园林风貌的徐州城市特色副中心与县城中心。将铜山建设成为有较强辐射力、交通发达、经济繁荣、文明富庶、环境良好的徐州市南部综合性城区与城市特色副中心；成为以高新技术与现代制造业为主导的产、学、研一体化的徐州重要产业基地；成为具有文化底蕴和较高知名度的旅游服务与休闲度假基地；成为具有山水园林风貌特色，环境效益突出的生态园林城区。使铜山城区达到社会、经济、人口、资源、环境协调发展。 三、徐州房地产市场分析 徐州五大区域房地产市场基本特点： 中心区：住宅由于用地限制，以高层为主、项目规模不大，且上市新盘较少； 东区：新城区的规划发展，给东区的楼市带来更大的空间，同时在大盘带动下，价格也得以提升。 西区：传统居住区，目前市场竞争最为激烈的区域，住宅产品的投放量占到了全市的近40%。 南区：居住环境好，购房有效需求较多，促使该区域的住房价格处于较高位置，但目前有待开发新的市场热点。 北区：传统工业区，住宅环境较差，目前该区域最大项目鼓楼生态园尚处于规划中，区域发展需要时日，目前处于各区均价最低。 南区版块市场分析 城南板块营造最佳生态环境和人居环境，建设以商业为核心、公共服务设施相配套，以城市住宅为主体，集科教文化、行政办公、商贸居住等为一体的新型城区。 “东扩南进”这个城市发展规划促进了南区房地产市场的快速发展，目前徐州广义上的城南地产正在形成两大居住区版块的对抗。一个是永嘉·太阳城、泉山美墅、山水华美等最近两年新兴住宅项目扎堆的南三环居住区，而另一个就是以久隆凤凰城、汉府雅园、汉泉山庄、御苑与本案等为主角的铜山新区新兴居住区。 城南区域内楼盘供应量巨大，目前