精装修工程经营控制重点jz.doc

精装修房成本控制要点 核算中心－张新宏 一、报价注意事项 1、措施费的测算，精装房体量大、每平方造价较低，所以措施费所占比例就大，不能按照常规的比例进行估算，要经过仔细的测算，常规有15项内容需要进行测算： （1）现场文明施工费1.0％ （2）安全施工费0.4％ （3）环境保护费（不含竣工空气污染检测费）0.5％ （4）材料检验、试验费0.18％ （5）临时设施费0.8％ （6）脚手架费（按现场实际条件定） （7）材料运输费（按现场实际条件定）（不同于一般性工程） （8）材料二次搬运、夜间搬运增加费0.15％ （9）工程超高人工降耗增加费（按现场实际条件定） （10）室内保洁费（不含开荒保洁）0.15％ （11）深化设计费0.1％（大堂酒店需增加比例，根据图纸情况另行商议） （12）已完工程及设备成品保护费0.4％ （13）包干费（现场水电费、垃圾清理至楼下指定由总包外运、3小时以内停电停水，不含土建总包服务费）1.0％ （14）住宿补助及远征施工费（按现场实际条件定） （15）空气污检测费（正常是要推给甲方处理） 总体上取下来会在8～10％左右，实际成本会在5～7％左右，主要是考虑后期维修费用，耗用时间长、维修量大，工程竣工以后还要考虑到1～2年留守部分工人进行维修，因为现在小业主几百万买一套房，挑剔是正常的，这块费用又不好单列，只能含在相应例如东九竣工一年多，已花了120万左右； 2、综合单价组价的测算，考虑到精装修体量大、材料单一及利润较透明的特点，我们在组价时不能按照定额进行估算，高了甲方肯定中不了标，低了是没有经营的空间，也不可能想在材料上做文章来拉亏本子目，所以在组价时要结合现场实际施工工艺进行测算，有以下几点需注意的地方： （1）吊顶轻钢龙骨含量：主付龙骨的含量偏高，沿边龙骨含量偏低； （2）成品门、家俱、木饰面没有相应定额套用，如参照类似定额需调整人工，常规是材料价的10～12％； （3）卫生间墙面砖或石材铺贴，没有现成的粘贴剂定额套用，如参照干粉型定额，需根据实际情况调整含量，根据现场实测每1mm厚度大致耗用1.5～1.7kg粘结剂，实际铺贴厚度在8～10mm； 3、公司管理费及利润10％～12％，取费基础为总价，这样便于好控制成本。 4、其它说明： （1）甲定乙供材，按甲方签价加12％采购、保管费计入结算； （2）甲供乙安材料，按甲方购买价取11.5%管理费＋8％质量控制、深化排版、配合保管费、； （3）甲供甲安或甲方单独分包子项，并纳入装饰范围统一管理、协调的，按分包单位造价取3％的总包协调费、配合费； （4）现场零星点工按90元/工日计取； 二、合同谈判要点 在合同谈判过程中除了一些常规条款注意控制外，针对精装修房我们还要多关注以下几点： 1、验收标准不能以小业主为准，要明确以国家验收规范为准，防止在小业主收房过程中，工程部两手一摊把责任全部加在我们身上。但在实际过程中还是对小业提出的一些非合理要求进行修补，维修量倒是不大，但是随叫随到，在背后却耗用大量人工，这是精装修工程成本上升的一大特点，怎么去控制是值得思考； 2、保修时间的明确为竣工后几年内，不是以说以开发商与小业签定合同的保修时间，而且要明确保修的内容，最好是有详细的说明，哪些在保修内，哪些不在修内（需要整理），因为精装房后期维修的成本非常之大，就像是我们是卖出的产品一样，要有详细的质保说明； 3、在合同中要注明环境污染检测责任，因为精装房中很多材料是甲供或者是甲方指定，为了避免小业主收房后不必要的纠纷，一般检测是交给甲方处理，谁的材料不合格由谁负责，要注意日常材料报验的有效性。 4、竣工验收的时间要明确好节点时间，不是以小业主收房时间为准，应是在我方提交竣工验收证明后由业主在多少天内组织验收，以这个时间为竣工时间。在施工过程中后期要强烈要求甲方接收钥匙进行介入管理，并做好签收手续，以防日后有纠纷。 5、工期的风险非常大，往往也是没有退路，一旦小业主不能按时收房就会提出索赔，甲方也肯定会把责任加在我们身上，所以过程中一定要作为重点来经营，最好在合同上明确罚款的上限； 6、审计时间要明确，我们合作的开发商基本都是用他们的合同文本，总体是对他们有利，经济形势不好的情况下，防止开发商有意拖延审计时间，不象我们做政府工程，你不审甲方还会催着审。 三、工艺做法交底统一 根据报价书及现场实际情况，对施工工艺进行多方案比较，确保质量的同时把成本降至最低，一种工艺只要省一点点将是一笔不小的节约，哪怕是一块预埋板的节约、1mm厚粘结剂的节约等等，这就需要我们统一做法，尽可能把工艺优化到最佳： 1、由深化设计师、施工员、预算员共同参与工艺做法深化，例如吊顶龙骨的排版、吊顶造型的做法、