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土 地 估 价 技 术 报 告 第一部分 总 述 一、估价项目名称 乐平市土地储备中心（原教育局整合A-01商住用地土地）国有土地使用权出让价格评估 二、委托估价方 委托单位：乐平市土地储备中心 单位地址：乐平市人民中路28号 法定代表人：江国金 联 系 人：杨雪军 联系电话：0798-6822334 三、受托估价方 受托估价机构：景德镇宏泰土地评估咨询有限公司 机构地址：景德镇市昌南大道98号 资质证书编号：B201036010 法定代表人；张林芳 联 系 人：李端香 联系电话：0798-8508887 邮政编码：333000 四、估价目的 根据赣国土资发[2002]15号《江西省国土资源厅关于印发江西省土地交易管理规定的通知》的要求，乐平市国土资源局委托景德镇宏泰土地评估咨询有限公司对其位于迎宾东路的一宗住宅/商业用地土地使用权价格进行评估，为其出让土地资产提供价格参考依据。 五、估价依据 全国人大、国务院及有关部门颁布的法律、法规、文件 1、《中华人民共和国土地管理法》（全国人大常委会1998年8月29日修订）； 2、《中华人民共和国城市房地产管理法》（主席令第29号1994年7月5日）； 3、《国有资产评估管理若干问题的规定》（2001年12月31日第14号）； 4、《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》（国土资源部第39号令， 2007年11月1日施行） 5、《城镇土地估价规程》（GB/T 18508-2001）；（国土资发[2000]105号）； （二）地方人大和政府及有关部门颁布的法规、文件 1、《江西省实施中华人民共和国土地管理法办法》（江西省人大常委会公告第46号，2000年4月29日）； 2、《江西省国土资源厅关于印发江西省土地交易管理规定的通知》赣国土发[2002]15号； 3、景德镇市人民政府第19号令《景德镇城市规划区内国有土地使用权管理办法》（2000年10月19日）； 4、乐平市人民政府“关于公布实施城区基准地价更新成果的通知”（乐府发[2010]6号）； 5、《乐平市区土地定级估价报告》； 6、《景德镇市统计年鉴》。 （三）委托方及估价人员现场勘查、调查、收集的相关资料。 六、估价基准日 二O一O年十一月十五日 七、估价日期 二O一O年十一月十日至二O一O年十一月十五日 八、地价定义 根据《城镇土地估价规程》和项目的具体要求，此次评估的价格是指估价对象在2010年11月15日，规划用途为R/C（住宅/商业）用地；根据规划，评估设定为商业、住宅用地，拟出让评估，按商业、住宅用地法定最高出让土地使用年限40年和70年设定土地使用年期；实际土地开发程度为宗地红线外“五通”（ 即通路、通电、供水、排水、通讯）及宗地红线内待拆迁平整，规划利用条件下，评估设定待估宗地土地开发程度为宗地红线外“五通”（ 即通路、通电、供水、排水、通讯）及宗地红线内场地平整条件下的土地使用权价格。 九、估价结果 估价人员经现场查勘和当地市场分析，按照地价评估的基本原则和估价程序，选择合适的评估方法，评估得到待估宗地估价设定用途、使用年期及土地开发条件下，于评估基准日为2010年11月15日的土地使用权价格为： 土地规划面积：2563平方米 评估土地面积：2563平方米 单位地价：4066元/平方米（合271.0万元/亩） 土地总地价：1042万元 人民币大写：壹佰零肆拾贰万元整 待估宗地土地估价结果详见《土地估价结果一览表》（表1-1） 十、需要特殊说明的事项 （一）估价的前提条件和假设条件 1、委托方提供的资料属实。 2、委托方合法取得土地使用权，并支付有关税费。 3、估价对象作为商业、住宅用地，得到最有效利用，并产生相应的土地收益。 4、估价对象与其它生产要素相结合能满足生产、经营的正常需要，保证企业的持续发展。 5、在评估基准日的地产市场为公开、平等、自愿的均衡市场。 6、任何有关估价对象的运作方式、程序符合国家和地方的有关法律、法规。 7、估价对象土地使用年期的设定按商业、住宅用地法定最高出让使用年限40年和70年设定土地使用年期。 （二）估价结果和估价报告的使用 1、评估价格是在满足全部假设与限制条件下，于评估基准日2010年11月15日，在设定的土地开发程度、用途和土地使用年期及正常市场条件下的土地使用权价格现值。 2、评估价格仅为乐平市国土资源局出让土地资产提供价格参考依据。 3、本次评估的估价报告分为“土地估价报告”和“土地估价技术报告”两部分，“土地估价报告”供委托方使用，“土地估价技术报告”仅供估价机构存档和提交土地管理部门备案时的附件。 4、在土地市场价格没有多大波动的情况下，评估结果自评估基准日起壹年内有效。 5、本评估报告由景德镇宏泰土地评估咨询有限公司负责解释。 （