可行性研究研究报告.doc

1.总论 1.1项目概况 1.1.1项目名称 保利·花半里 1.1.2宗地位置 本地块位于重庆市九龙坡区杨家坪步行街，东临直港大道，西接九龙坡区第一人民医院，南北贯通地铁二号线，繁华且交通便利。 1.1.3业主单位 保利(重庆)投资实业有限公司 1.1.4建设内容与规模 本项目位于重庆九龙坡区杨家坪步行街，占地面积约139亩，总建筑面积约平方米，包括住宅、写字间、地下停车场等。其中：住宅建筑面积428600平方米，包括小户型公寓200000平方米，普通住宅228600平方米平方米；写字间62400平方米；地下停车场77000平方米。 序号 项目名称 指标 1 总用地面积 139亩 2 总建筑面积 568000m2 3 建筑占地面积 19400m2 4 容积率 5.3 5 建筑密度 20.9% 6 绿化率 34.52% 7 投资估算 309115.84万元 8 项目实施期 5年 1.1.5土地价格 本块土地原为重庆理工大学，因搬迁拍卖，每亩800万元，共92596平方米，约140亩，共共112000万元。 1.1.6宗地现状 a.根据市政府的批准，将该块地变成商业、居住用地的规划。本地块是重庆市理工大学拍卖出让的土地，系国有建设用地使用权连同地上建筑物共同拍卖出让。 b.地块权属条件：权属清楚，四邻无争议。 c.地下没有影响房地产开发的构筑物、电缆、暗渠及其他构筑物。 1.1.7项目周边社区配套 该项目位于重庆“五大商圈”之一的杨家坪商圈，娱乐设施丰富，生活购物方便，医疗条件也十分优越,各方面配套都充足。 a. 教育配套：巴蜀幼儿园、育才中学（市重点中学）、杨家坪中学、谢家湾小学、重庆医科大学（国家211重点医学院校）、科技学院等 b. 医疗配套：重庆医科大学附属一院（重庆知名三甲医院）、区第一人民医院、区红十字医院、建设医院、渝西医院、西郊医院等 c. 运动配套：重庆奥体中心（重庆市最大综合运动场） d.公园配套：重庆市动物园、巴国城公园、彩云湖公园 e. 美食配套：直港大道美食街、九龙生态文化美食街、巴国城美食街 f. 大型购物中心：大洋百货、富安百货、立丹百货、新世纪百货、重百等 1.1.8交通条件 杨家坪是九龙坡区的中心地带，不仅商业繁华，交通也四通八达。轻轨二号线从新山村通往较场口，途径大渡口、黄花园、临江门等，快捷方便。404路、403路、463路、148路、962路、411路、820路、476路等27条公交线路，横贯主城各地。两三年后，杨家坪商圈将形成“三环七横八纵”的格局。一环：是指杨家坪商圈现在的环道；二环：是指华润景观大道—九滨路—天宝路—西子路—桃花溪市政道路—十八冶—工学院市政道路—华润景观大道；三环：鹅公岩立交—青龙嘴立交—二桥引道—水碾立交—袁茄路—大公馆立交—谢陈路—鹅公岩立交，这使得项目区域交通更加便捷，辐射更广，但来往车辆众多，交通很容易拥堵，主干道旁，会有一定噪音污染，容积率较高，绿化设施较少，而且空气质量不是很好。人流量大，人员复杂，物业安全保障投入必然较高，对居住体验会产生一定影响。 1.2主要经济技术指标 a.项目投资及资金构成 本项目总投资309115.84万元，其中一期投资238292.3万元，二期投资70823.54万元。一期投资包括工程建设费用49166.194万元，工程建设其他费用为154778.384万元，预备费用16523.68万元，建设期利息19024万元。其中，自筹资金98292.3万元，银行借款120000万元。二期投资全部为自筹资金。 b.项目建设年限： 7年 c.项目总用地面积：92596平方米 d.财务净现值：54256.09万元 e.内部收益率：19.98% f.投资回收期：静态投资回收期7.13年，动态投资回收期7.99年 g.贷款偿还期：5.03年 h.平均投资利税率：27.16% i.平均投资利润率：20.37% 2.市场调研及分析 2.1项目宏观背景分析 2.1.1全国房地产的发展与现状 绪论 20 世纪 90 年代开始，我国房地产行业进入了高速增长时期，伴随着房地产行业的发展，房地产市场也迅速成长，然而在其高速发展的同时，市场中也逐步显现出越来越多的非健康、非稳定、非可持续发展因素。房地产市场中的土地出让市场、消费者市场、房地产金融市场以及房屋租赁市场等领域均出现了种种问题，相互之间矛盾重重，城市房价更是一直呈现水涨船高的态势。尤其在 2008年金融危机后，由于国家扶持房地产行业政策的引导及其他多种因素共同作用，促使我国房地产市场迅速回暖，城市房价进一步上涨，并且越来越超出居民的购买能力，购房压力不断攀升，高房