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1.总论
1.1项目概况
1.1.1项目名称
保利·花半里
1.1.2宗地位置
本地块位于重庆市九龙坡区杨家坪步行街,东临直港大道,西接九龙坡区第一人民医院,南北贯通地铁二号线,繁华且交通便利。
1.1.3业主单位
保利(重庆)投资实业有限公司
1.1.4建设内容与规模
本项目位于重庆九龙坡区杨家坪步行街,占地面积约139亩,总建筑面积约平方米,包括住宅、写字间、地下停车场等。其中:住宅建筑面积428600平方米,包括小户型公寓200000平方米,普通住宅228600平方米平方米;写字间62400平方米;地下停车场77000平方米。
序号 项目名称 指标 1 总用地面积 139亩 2 总建筑面积 568000m2 3 建筑占地面积 19400m2 4 容积率 5.3 5 建筑密度 20.9% 6 绿化率 34.52% 7 投资估算 309115.84万元 8 项目实施期 5年
1.1.5土地价格
本块土地原为重庆理工大学,因搬迁拍卖,每亩800万元,共92596平方米,约140亩,共共112000万元。
1.1.6宗地现状
a.根据市政府的批准,将该块地变成商业、居住用地的规划。本地块是重庆市理工大学拍卖出让的土地,系国有建设用地使用权连同地上建筑物共同拍卖出让。
b.地块权属条件:权属清楚,四邻无争议。
c.地下没有影响房地产开发的构筑物、电缆、暗渠及其他构筑物。
1.1.7项目周边社区配套
该项目位于重庆“五大商圈”之一的杨家坪商圈,娱乐设施丰富,生活购物方便,医疗条件也十分优越,各方面配套都充足。
a. 教育配套:巴蜀幼儿园、育才中学(市重点中学)、杨家坪中学、谢家湾小学、重庆医科大学(国家211重点医学院校)、科技学院等 b. 医疗配套:重庆医科大学附属一院(重庆知名三甲医院)、区第一人民医院、区红十字医院、建设医院、渝西医院、西郊医院等 c. 运动配套:重庆奥体中心(重庆市最大综合运动场)
d.公园配套:重庆市动物园、巴国城公园、彩云湖公园 e. 美食配套:直港大道美食街、九龙生态文化美食街、巴国城美食街 f. 大型购物中心:大洋百货、富安百货、立丹百货、新世纪百货、重百等
1.1.8交通条件
杨家坪是九龙坡区的中心地带,不仅商业繁华,交通也四通八达。轻轨二号线从新山村通往较场口,途径大渡口、黄花园、临江门等,快捷方便。404路、403路、463路、148路、962路、411路、820路、476路等27条公交线路,横贯主城各地。两三年后,杨家坪商圈将形成“三环七横八纵”的格局。一环:是指杨家坪商圈现在的环道;二环:是指华润景观大道—九滨路—天宝路—西子路—桃花溪市政道路—十八冶—工学院市政道路—华润景观大道;三环:鹅公岩立交—青龙嘴立交—二桥引道—水碾立交—袁茄路—大公馆立交—谢陈路—鹅公岩立交,这使得项目区域交通更加便捷,辐射更广,但来往车辆众多,交通很容易拥堵,主干道旁,会有一定噪音污染,容积率较高,绿化设施较少,而且空气质量不是很好。人流量大,人员复杂,物业安全保障投入必然较高,对居住体验会产生一定影响。
1.2主要经济技术指标
a.项目投资及资金构成
本项目总投资309115.84万元,其中一期投资238292.3万元,二期投资70823.54万元。一期投资包括工程建设费用49166.194万元,工程建设其他费用为154778.384万元,预备费用16523.68万元,建设期利息19024万元。其中,自筹资金98292.3万元,银行借款120000万元。二期投资全部为自筹资金。
b.项目建设年限: 7年
c.项目总用地面积:92596平方米
d.财务净现值:54256.09万元
e.内部收益率:19.98%
f.投资回收期:静态投资回收期7.13年,动态投资回收期7.99年
g.贷款偿还期:5.03年
h.平均投资利税率:27.16%
i.平均投资利润率:20.37%
2.市场调研及分析
2.1项目宏观背景分析
2.1.1全国房地产的发展与现状
绪论
20 世纪 90 年代开始,我国房地产行业进入了高速增长时期,伴随着房地产行业的发展,房地产市场也迅速成长,然而在其高速发展的同时,市场中也逐步显现出越来越多的非健康、非稳定、非可持续发展因素。房地产市场中的土地出让市场、消费者市场、房地产金融市场以及房屋租赁市场等领域均出现了种种问题,相互之间矛盾重重,城市房价更是一直呈现水涨船高的态势。尤其在 2008年金融危机后,由于国家扶持房地产行业政策的引导及其他多种因素共同作用,促使我国房地产市场迅速回暖,城市房价进一步上涨,并且越来越超出居民的购买能力,购房压力不断攀升,高房
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