青州拆迁补偿4号文.doc

城乡结合部房屋征收补偿安置指导意见 　　为规范城乡结合部房屋征收补偿安置，维护被征收房屋所有权人（以下简称被征收人）的合法权益，保障建设项目顺利实施，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》和《山东省实施中华人民共和国土地管理法办法》等有关规定，结合我市实际，提出以下意见。 　　一、征收补偿政策 　　（一）征收合法住宅房屋（包括“一户一宅”的房屋）可实行货币补偿，也可实行房屋产权调换。 　　被征收房屋属平房或非单元住宅楼房的，补偿金额按照[被征收房屋宅基区位补偿金额+被征收房屋重置成新价格×被征收房屋的建筑面积]评估确定。宅基区位补偿金额按照宅基地规划面积，结合容积率调整等因素由评估机构评估确定。 　　被征收房屋属单元住宅楼房的，补偿金额按照[被征收房屋区位价+房屋重置价格×成新率×楼层调整系数]×被征收房屋的建筑面积评估确定。 　　被征收房屋重置价及其附属物按照附件1、2、3、4进行评估补偿。 　　被征收的合法住宅房屋用作营业用途，取得营业执照、税务登记证并有纳税记录，房屋所有权证、营业执照和税务登记证注明的营业地点相一致的实际营业房屋，经公示无异议后，在原征收补偿标准的基础上，按该房屋重置价的20%增加补偿费。 　　不符合“一户一宅”或被征收人多占的宅基地，只对其房屋和地上附着物进行补偿；籍贯在本村，有合法宅基地但户口已转出的被征收人，房屋征收时不享受宅基地区位补偿费。 　　（二）征收营业房屋，其房屋所有人持有的房屋所有权证书用途栏内标明营业内容的营业房屋并实际营业的，经公示无异议后，按照营业用房给予补偿。 　　1．营业用房的征收补偿方式 　　营业用房的征收可实行货币补偿，也可以实行安置住宅房屋方式进行产权调换。 　　2．征收营业用房货币补偿标准 　　征收营业用房的货币补偿，按照被征收房屋所处区位新建营业类普通商品房的市场价格，结合被征收房屋成新程度、建筑结构形式、取得土地使用权方式差价和土地使用年限扣减等因素修正确定。 　　（三）被征收房屋的合法建筑面积，以房屋所有权证载明的建筑面积为准。无房屋所有权证书，但建设手续合法的房屋，其合法建筑面积以批准建设的文件载明的建筑面积为准。对合法建筑面积和房屋用途有异议的，分别由市房地产管理局和市规划局进行复核，复核结果予以公示。 　　（四）无规划建设手续或未经批准擅自新建、改建、扩建的房屋、附属物和超过批准期限的临时建筑不予认定补偿；未超过批准期限的临时建筑，可按照现行工程造价给予适当补偿。 　　（五）征收地面附着物可参照附件3进行补偿，未涉及的部分补偿标准可参照潍政办发〔2007〕38号文件执行。 　　二、征收安置政策 　　（一）房屋征收部门对要求采取房屋产权调换的被征收合法住宅房屋所有人进行统一安置。 　　（二）安置房屋面积的确定 　　符合“一户一宅”政策的被征收房屋，其安置房屋建筑面积，平房按不高于本村（社区）宅基地批准的规划用地面积（最大不超过267平方米）的60%，非单元住宅楼房按不高于本村（社区）宅基地批准的规划用地面积（最大不超过267平方米）的80%予以确定。对原先为平房，没有任何规划建设批准手续私自加建形成的楼房，严格按平房的标准确定安置面积。 　　征收有房屋所有权证（包括建设手续）的住宅房屋，被征收人可根据被征收合法建筑面积在原则上不超过20%的范围之内选择安置住宅房屋；被征收合法建筑面积（证载面积）达不到前款所列标准的，由被征收人提出申请，可按前款所列标准予以安置，但不再上浮20%。 　　被征收房屋为单元住宅楼房的，被征收人可根据楼房建筑面积在原则上不超过20%的范围之内选择安置住宅房屋。 　　对籍贯在本村，有合法宅基地但户口已转出的被征收人，可按照本指导意见的安置政策予以安置。 　　（三）安置住宅房屋价格 　　征收符合“一户一宅”政策的房屋，其安置楼房建筑面积中，应安置建筑面积部分按照附件5中“安置楼房优惠均价”结算；超出部分，按征收时安置房周边区域新建普通商品房市场平均价格结算。 　　按照证载面积选择安置楼房的，其安置楼房建筑面积中，证载建筑面积及超过证载建筑面积10%（含10%）以内的部分按照附件5中“安置楼房优惠均价”结算；超过证载建筑面积10%—20%（含20%）部分，按附件5中“10%—20%部分优惠均价”结算；超过20%以上的部分，按征收时安置房周边区域新建普通商品房市场平均价格结算。 　　征收单元住宅楼房，其安置楼房建筑面积中，被征收楼房建筑面积及超过被征收楼房建筑面积10%（含10%）以内的部分按照附件5中“安置楼房优惠均价”结算；超过被征收楼房建筑面积10%—20%（含20%）部分，按附件5中“10%—20%部分优惠均价”结算；超过20%以上的部分，按征收时安置房周边区域新建普通商品房市场平均价格结算。 　　（四）征收合法私有营业房屋的，房屋征