[法律资料]房屋承租人优先购买权的几点思考.docVIP

房屋承租人优先购买权的几点思考 　　不动产承租人在不动产出卖时，享有优先购买权，这已成为各国的立法通例，该制度自拜占庭时期的罗马法于租佃关系中确立之后，被法、德民法典承继，并得以完善和发展，它的基本内容是指特定的民事主体依照法律规定，在出卖人出卖其标的物时所享有的以同等条件优先于他人而构该标的物的权利。它打破了民法上平等赋权的原则，表现为一种民事特权。我国现行法律法规、司法解释对此也有相关规定，但是较为简单，可操作性不强，相关的法学理论也较为薄弱，对一些基本问题尚未达成共识。但在司法实践中，随着近年来我国住房制度改革和二级住房市场的开放，房地产交易十分活跃，权属关系更为复杂，房屋买卖中涉及承租人优先购买权的争议日益增多，笔者根据审判实践中遇到的问题试就该制度中的一些问题加以探讨。 　　一、我国关于承租人优先购买权的立法情况简述 　　新中国成立即确立了房屋承租人优先购买权制度，1950年我国有关民事政策开始确立承租人优先购买权，以后的法律法规相继对此予以确认。具体的相关规定有： 　　1、1983年12月17日国务院颁布实施的《城市私有房屋管理条例》第十一条规定“房屋所有人出卖租出房屋，须提前三个月通知承租人。在同等条件下，承租人有优先购买权。” 　　2、1984年8月30日施行的《最高人民法院关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》第(57)条规定：“房主出卖房屋时，在同等条件下，原房客优先购买的权利应予保护。” 　　3、1988年4月2日施行的《最高人民法院关于贯彻执行中华人民共和国民法通则若干问题的意见(试行)》第118条规定：“出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权;出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。” 　　4、1999年10月1日施行的《中华人民共和国合同法》第二百三十条规定“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。” 　　目前，法律效力最高的是《合同法》，本文主要结合该法的规定进行初步探讨。 　　二、关于“出卖人出卖租赁房屋”的理解 　　对于该词组的涵义界定，实践中有三种不同观点：一是认为指出卖人向第三人发出出卖租赁房屋的要约或对第三人发出的购买房屋的要约作出承诺;二是认为指承租人将房屋的所有权转移给第三人;三是认为指第三人与出卖人的房屋买卖合同成立，即第三人对承租人出卖房屋的要约作出承诺;。 　　笔者赞成第一种观点，理由是：1、《合同法》第230条条文中没有涉及买受人，这意味着构成此条件并不需设计买受人，仅有出卖人就可以成就此条件。2、在只有一方当事人的前提下，对“出卖”的理解就只能理解为以防出卖租赁房屋的意思表示。3、从《合同法》第230条条文结构分析，该条还要求出卖人应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，出卖人的通知义务是在出卖之前，买受人是否承诺对出卖人的通知义务没有影响。4、提前通知是出卖人基于租赁合同的法定义务，出卖人不履行通知义务即向第三人作出出卖租赁房屋的意思表示，其行为本身就不符合诚实信用原则的要求，理应受到一定的制裁，无需再以第三人是否作出承诺作为先决条件。5、以房屋的所有权是否实际转以作为承租人优先购买权行使的前提条件，与合同法规定的前提条件显然不符，而且，可能造成即使承租人了解了出租人与第三人的交易，只要出租人不办理过户登记，就无法行使优先购买权的状况，使得优先购买权形同虚设。 　　因此，即使出租人解除与第三人的买卖合同，承租人也可以以与其合同约定的同等条件行使优先购买权。 　　理解该条件时还需注意，在因赠与、遗赠、继承、公用征收等非因买卖而转移标的物时，不得行使优先购买权，否则会扩大优先购买权的行使范围，造成对他人权利的过分干预。但是，对有些情况尚需具体分析： 　　第一，在标的物拍卖的情况下，由于拍卖是以公开竞价行使优先购买权，则拍卖就失去意义。 　　第二，在赠与的情况下，由于赠与更多考虑的是受让人的身份关系，与买卖不同，故不属于“出卖租赁房屋”，不能行使优先购买权，即使赠与中还包含有买卖的因素，也因为其不属于纯粹的买卖关系，同样不能行使。 　　第三，在互易的情况下，互易合同是双方约定以货币以外的财产进行交换的协议，虽然表现为特定物与特定物之交换，但仍然具有买卖合同的特征，如果对待给付为种类物，承租人也可以提出，则能够行使优先购买权。 　　三、关于“同等条件”的理解 　　是否具备同等条件是承租人行使优先购买权的有一重要前提。从理论上分析，出卖人出卖自己所有的房屋，承租人同等条件购买，对出卖人的利益本不应造成影响，但是，实践中，因优先购买权发生纠纷往往处于两种情况，一是出卖人不了解法律关于优先购买权的规定，待到承租人行使优先购买权时，将在出卖人与第三人之间、出卖人与