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好雨知时节、当春乃发生
* 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 * 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 证券研究报告 好雨知时节、当春乃发生 ——对后期房地产形势的几点看法 2013年5月20日 涂力磊 SAC执业证书编号:S0850510120001 021tll5535@ * 行业发展结论: 宏观形势 经济弱复苏持续,通胀再度下行:3月M2同比增15.7%,比上月回升0.5个百分点;CPI同比降至2.1%;美元兑人民币汇价6.2689;热钱流入1635亿;PMI为50.9%,升0.8个百分点;进出口总额同比增12.0%;3月贸易小幅逆差。 行业形势 行业投资增速回落,新“国五条”细则使销售增速回落:3月房地产累计投资1.31万亿,同比增20.2%,比上月回落2.6个百分点;4个城市4月第三周商品房成交49.4亿元,同比增22.4%,增速比前几周回落。 土地成交有所回落:3月开发商完成购置土地累计6133万平,同比减少22.0%,比上月回落3.4个百分点。 开工增速再次回落,资金状况有所回落:3月新开工累计3.89亿平,同比降2.7%,比上月回落17.4个百分点。3月开发商资金来源累计2.69万亿,同比增29.3%,比上月回落4.4个百分点。 全国房价同比和环比涨幅继续有所扩大:3月重点监测一线城市房价同比升7.06%(环比升2.24%),比上月继续回升3.5个百分点。 估值和投资 4月23日, 板块PE(TTM)14.1倍。信息表明经济维稳需求更强,4月开发商预收证申请激增,预计2季度市场成交将保持景气。当前地产PE对A股PE溢价率仅4%,板块估值仍具修复空间,难超跌。建议战略配置龙头招保万金。 宏观形势-经济走势影响调控力度 三驾马车,两个熄火(消费和出口) 前期受各种调控传闻影响,地产板块呈现较弱趋势,连续跑输大盘。但从1-4月整体宏观经济看,1季度GDP增速仅7.7%,居于底部徘徊。 图 当前经济仍处低位徘徊 图 国内消费数据仍保持低位 资料来源:WIND,海通证券研究所 宏观形势-经济走势影响调控力度 地产成为支撑经济唯一亮点 经济三驾马车中的出口、消费4月单月同比增速为12.5%和14%,表现依旧低迷(剔除香港出口,实际出口额增速更低) 。整体看除房地产投资依旧保持外,其他经济指标无起色。因此就当前形势而言,我们认为政府短期实难继续加码地产调控,后期稳增长与稳房价间前者倾向更大。 资料来源:WIND,海通证券研究所 图 进出口小幅反弹后又重新走弱 图 房地产对固定资产投资支撑作用增大 宏观形势-经济走势影响调控力度 “国五条”地方细则无实质内容 地方国五条除北京之外,大部分城市执行力度较弱。更多二、三线城市“国五条”描述模糊,甚至仅公布房价调控目标,在“限购、限价、限贷”等问题上未有实质内容 仅公布 房价控制目标 城市 南京、武汉、大连、南京、成都、西安、长春、哈尔滨、杭州、南昌、海口、长沙、兰州、银川、太原、西宁、呼和浩特、乌鲁木齐 图仅公布房价控制目标城市 资料来源:中指院,海通证券研究所 宏观形势-经济走势影响调控力度 ○ ◎ ○ ◎ ○ ◎ 全市限购 沈阳 ○ ◎ ◎ ○ ○ ○ 宁波 ○ ◎ ○ ○ ○ ○ 仍仅覆盖五城区 福州 ○ ◎ ○ ○ ○ ○ 郑州 ○ ◎ ○ ○ ○ ○ 深圳 ◎ ○ ◎ 土地价款与溢价率挂钩 ○ ○ ◎ 青岛 ○ ◎ ○ ○ ○ ○ 昆明 ◎ 从化、增城加强调控 ◎ ○ ○ ○ ○ 广州 ○ ◎ ○ ◎ ○ ○ 天津 ○ ◎ ○ ○ ○ ○ 济南 ◎ ◎ ○ ○ ○ ○ 合肥 ○ ◎ ○ 地价不超过当期房价1/3 ○ ○ —— 重庆 ◎ 预售价格监管 ◎ ○ 不低于过去五年 ○ 严格执行 ○ 适时提高 ○ 严格执行 上海 ◎ 预售价格监管 ◎ ◎ 1650公顷 ◎ 严格20%征收 ◎ 提高二套首付 ◎ 单身限购1套 北京 市场监管 保障房 土地供应 个税 限贷 限购 城市 表 地方“国五条”实为“打酱油” 注:“◎”指公布具体数字、细则或较此前有较大调整;“○”指地方细则遵循“国五条”细则表述。 资料来源:中指院,海通证券研究所 宏观形势-经济走势影响调控力度 部分城市公积金又收紧,但不是市场趋势 2013年2月以来,昆山、东莞、金华、长沙等地先后收紧住房公积金贷款相关政策,主要调整包括提高公积金贷款门槛、降低贷款额度等。如福州,从4月1日起,公积金贷款购买二套住房的首付比例提高到60%。目前看,额度调控对市场刚需释放存在较大影响。但公积金政策改变,暂时未成为趋势。 资料来源:中指院,海通证券研究所 宏观形势-经济走势影响调控力度 房产税短期难推出 我们认为在2014年《不动产登记条例》出台之前,大范围推广房产税的制度基础不
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