第章物业管理法律关系概述.docVIP

PAGE PAGE 1 课 题： 第1章 物业管理法律关系概述 共 8 课时 1．1 物业管理法律关系 第 1.2课时 教学目的：通过本章学习，了解物业管理法律关系的基本概念和特征、关系种类及法律事实,提高物业管理法律意识。 教学重点：物业管理法律关系的构成要素、物业管理法律关系的种类 难 点：物业管理法律关系的构成要素 教学方法：案例教学法，读讲结合法、 教学手段：多媒体教学手段 教学过程： 1．1　物业管理法律关系 【案例】 物业服务公司有权因业主未缴清购房费而停水电吗 某小区物业服务公司由该小区开发商组建成立，具有相应的物业管理资质，系独立核算、自负盈亏的企业法人。 某日，开发商给该物业服务公司发来一份通知，称该小区某业主系分期付款购房，但其入住后却迟迟未将剩余房款付清。开发商为此要求对该住户采取停水、停电、停气的措施，以迫使该住户及早交款。 该物业服务公司遂照此办理，使得该住户无法正常生活，导致该业主的强烈不满。 分析 在同一个法律关系中，责、权、利均应一致。履行了相关合同义务，就应该享有相应的权利，反之，则应按照合同的约定承担相应的责任。但两种法律关系不能相互混淆，即不能因为没有履行某个法律关系中的义务就不能享有另外一个法律关系中的权利，这样做就会导致责权利不一致。 本案例中的业主，同时是房屋买卖关系以及物业管理关系的主体。但这两个法律关系不能相互混淆。在房屋买卖法律关系中，业主承担支付房价款的义务，享有取得房屋所有权的权利。而在物业管理法律关系中，业主承担支付物业管理费的义务，享有接受物业服务企业服务的权利。该业主未按期交纳购房款，只能说明他没有履行房屋买卖关系中按时付款的义务，那么他就应该承担相应的民事责任。开发商可以按照购房合同的规定，要求该业主承担违约金、利息等责任甚至可以要求解除合同等。 如果该业主已经按照物业管理合同的规定交纳了物业管理费等，这就意味着他在物业管理法律关系中已经履行了自己的义务，那么他就应该得到完善的物业管理服务，包括水、电、气、暖等设施设备的良好使用等。物业服务公司应该保证其权利的实现，而其他人（包括开发商）则不能对这种权益进行侵害。 本案例中物业服务公司满足开发商要求，用停水、电的方式迫使业主按时交款，其实质就是混淆物业管理法律关系，即混淆了房屋买卖关系以及物业管理关系。让业主因未履行房屋买卖关系中的义务而不能享有物业管理法律关系中的权利，这显然是对业主合法权益的侵害。 1．1．1物业管理法律关系的概念与特征 1．物业管理法律关系的概念 法律关系是法律规范在调整一定社会关系过程中所形成的人们相互之间的权利与义务关系。 物业管理法律关系是指由物业管理法律规范调整人们在物业管理及相关活动过程中所形成的相互之间的权利与义务关系 物业管理法律规范是调整物业管理关系的法律规范的总称。物业管理关系是人们在物业管理过程中形成的社会关系。 物业管理法律关系是法律关系的一种，它包括以下几层含义： （1）物业管理法律关系是在物业管理法律规范调整之下的社会关系 这种社会关系总是与现行的物业管理法律规范紧密关联，是受物业管理法律规范制约而形成的社会关系。这些关系有业主与物业服务公司、业主委员会与物业服务公司、业主与业主、业主与业主委员会等关系。 （2）物业管理法律关系是以确定的权利和义务为内容的社会关系 物业管理法律关系是以物业管理参与各方确定的权利和义务为内容的，并不是以物业管理行为与物业管理行为产生的结果为内容，它只对法律关系各方产生法律约束力。如某物业服务公司与某房地产开发公司签订了前期物业管理服务合同。合同签订后，物业服务公司履约提供了物业管理整体策划等服务，房地产开发公司也履约给付了双方合同中约定的物业管理费。这其中，双方签订合同行为、物业服务公司提供的策划服务行为和房地产开发公司给付物业管理费行为，都不是物业管理法律关系的内容，只有双方在合同中约定应该享有的权利与承担的义务，才是物业管理法律关系的内容。 （3）物业管理法律关系是物业管理法律规范调整物业管理活动的结果 物业管理法律关系的形成是通过物业管理法律规范对物业管理参与各方的具体活动进行调整后的结果，其内容是符合物业管理法律规范要求的各项权利和义务，这种关系所确定的权利和义务是以合同关系体现的，任何一方不得擅自更改，一旦违约，将承担法律责任。 2．物业管理法律关系的特征 （1）物业管理法律关系主体的多样性 物业管理法律关系主体包括自然人、法人、国家和其他组织。自然人中又有中国公民和外国人，产权人和非产权人；法人中有建设单位，也有物业服务企业和其他物业专营服务企业；国家主要指房地产行政主管部门及物价、公安、税务等其他部门；其