市场法收益法成本法.doc

市场法 收益法 成本法 综合 1、活跃的公开市场；2、可比：功能、实体特征和质量、市场条件（供求关系、竞争状况、交易条件）、时间 1、预期收益；2、折现率或本金化率；3、取得预期收益时间。 1、被评估资产处于或被假定处于继续使用状态； 2、具备历史资料；3、形成资产价值的耗费是必须的。 1、市场售价类比法：P=P’*修正系数 2、功能价值法：P= P’*（评估对象能力 / 参物能力） 3、价格指数法：P= P’*（1+物价变动指数） 4、成新率价格法：P= P’*（评估对象成新率 / 参物成新率） 5、市价折扣法：P= P’*（1-价格折扣率） 6、成本市价法：P=评估对象合理成本*（P’ / 其合理成本） 7、市盈率乘数法：P=评估对象收益额* 参照数市盈率 纯收益不变： P=A/r P=A/r[1-1/(1+r)n]→有限 纯收益若干年后保持不变 P=∑Rt/(1+r)t+A/r(1+r)t P=∑Rt/(1+r)t+A/r(1+r)t*[1-1/(1+r)N-n] 纯收益按等差级数变化 1、等差：递增P=A/r+B/r2 P=（A/r+B/r2）[1-1/(1+r)n]-B*n/r(1+r)n 递减P=A/r-B/r2 P=（A/r-B/r2）[1-1/(1+r)n] +B*n/r(1+r)n 2、等比：递增P=A/（r-s） P= A/（r-s）[1-(1+s) n /(1+r)n] 递减P=A/（r+s） P= A/（r+s）[1-(1-s) n /(1+r)n] P=重置成本--实体性贬值--功能性贬值--经济性贬值 重置成本p的估算方法： 1重置核算法：购买、自建 2价格指数法（复原）：p=账面原值*价格指数 3功能价值法：p=参物重置价*年产量比 4规模经济效益指数法：p=参物重置价*产量比n 实体性贬值的测算方法： 1、观测法：=p*(1-实体性成新率) 2、使用年限法：=实际使用年限*年折旧 功能性贬值测算方法：=∑（净超运营成本*折现系数） 四、经济性贬值的估算：=税后年收益损失额*年金现值系数。 机器设备评估 直接匹配法 可比因素比较法 成本百分率比较法 折现率=年收益（租金）/价格 P=A/r[1-1/(1+r)n] 重置成本的估算： 1细分加和法；2价格指数法；3规模经济效益指数法 二、实体性贬值：观察法、比率法（工作量比率法、役龄比率法）、修复费用法[贬值率=（可修复部分实体贬值+不可修部分实体贬值）/设备复原重置成本]P123 三、功能性贬值：若重置成本为复原重置成本，应考虑超额 投资成本。 四、1经济性贬值=(p-实体性贬值-功能性贬值)*[1-（实际使用生产能力/额定生产能力）x]→x在0.6-0.7之间。P67、131 2经济性贬值=设备税后年收益损失额*（P/A, r ,n） 3受环境保护限制的经济性贬值、闲置时间和资金成本 房地产评估 P=P’*A*B*C*D*容积率修正系数*土地使用年限修正系数K （交易情况、交易日期、区域因素、个别因素修正系数）K=[1-1/(1+r)m] / [1-1/(1+r)n] 1、P=A/r[1-1/(1+r)n] （收益须是其处于最佳利用状态下的结果） 综合资本化率r=r1(土地)x+r2（建筑物）y 2、单独评估土地的价格： 土地价格=房地产价格-建筑物现值=土地纯收益/ r1=（房地产纯收益-建筑物纯收益）/ r1 建筑物纯收益= r2*（建筑物重置价-折旧） 地价=取得费+开发费+税费+利息+开发利润+出让增值收益 建筑物价格=重置成本*成新率 剩余法（评估待开发土地价值） 地价=预期售楼价-建筑费-专费用-销售费用-利息-税费-利润 利息=（地价+建筑费用+专业费用）*利息率 利润=（地价+建筑费用+专业费用）*利润率 基准地价修正系数法 地价=基准地价*年期（期日、容积率、其他）修正系数 路线价法：地价=路线价*累计深度百分率*宽度 （四三二一法则：第一个25英尺0.4, 第二个0.3累计0.7，第三个0.2累计0.9，第四个0.1累计1） 在建工程评估方法：1、形象进度法=建完后房地产市单价*工程形象进度百分比*（1-折扣率） 2、成本法=土地取得费+专业费用+建造费用+正常利税 3、假设开发法=房地产预期售价-（后续工程成本+后续工程费用+正常利税） 资源资产评估 森林 P=G*林分质量调整系数K*物价指数调整系数Kb*蓄积量Q P=∑（At-Ct）/(1+t)t 适合有经常性收益的林木资产 P=K*∑Ct(1+r)n-t (t指过去第t年)→幼龄林 剩余法：P=销售收入W-经营成本C-利润F+再生资源S→