中国旅游地产终极解决方案解析.doc

中国旅游地产困局破解模式大探讨 近年房地产业与网络营销正在深度结合，住宅领域的电商运动方兴未艾。在带薪休假制度有望于近年落实的大背景下，旅游业与地产业融合发展的旅游地产也频繁借助网络这一平台，开展卓有成效的推广和运营。近日，记者了解到，由国际旅游地产专家评审委员会和旅游财富网联合主办的2013“第二届国际最佳旅游地产项目评选活动”自7月启动以来，受到了市场的广泛关注，有上千个项目通过自主报名或由专家委员提名参与。目前各主任评审委委员根据评审标准，已确认100家获得提名的项目，届时将在旅游财富网上建立所有获得提名的项目网站，并联合国内60余家主流媒体，接受网民的网上评选。同时由主任委员评审团组织专家组，对所有提名奖获奖项目实地考察，并进行专业评分，最终角逐出“2013国际最佳候鸟式度假项目奖”、“2013国际最佳5＋2生活度假项目奖”、“2013国际最佳产权式酒店项目奖”三大奖项。 旅游地产尚存三大缺陷 与消费市场相距甚远 据了解，2012年的最佳旅游地产项目评选活动活动显示，一批具有创新模式的获奖项目，如世茂大连御龙海湾、绿城清水湾、碧桂园十里银滩、恒大海上威尼斯、鲁能三亚湾、奥宸?纳帕溪山、万达长白山国际度假区、中南西海岸等，越来越注重项目的旅游度假接待和服务功能配套，并从购房者的实际使用出发，切实完善项目的整体商业模式，在市场上获得了成功。但从行业整体来看，旅游地产离消费者需求仍相距甚远。 专家表示，旅游地产自身尚存在三大缺陷：90%是因为项目定位不精准（产品定位、客户定位、市场定位）；70%是因为服务不完善（配套服务、度假服务、物业经营服务）；60%是因为营销渠道不对口（沿袭传统住宅营销模式、缺乏与传统旅游的融合）。消费者市场调研方面，根据旅游财富网线上线下《2012旅游地产投资消费市场调查问卷》共计96280份有效问卷统计数据分析显示：已经投资旅游地产的人数占比15%，计划投资的占45%，不打算投资的占比40%。大多数中高端人士对旅游地产缺乏投资热情。究其原因，不外乎三点：其一是每年在同一地方度假，单一乏味；其二是高空置率，投资收益无法实现；其三物业配套和服务都不完善，度假品质无保障。 有数据显示，2012年中国旅游地产项目超过3000个，全年投资总额破万亿元，国内房地产前100强企业都已进入或是准备进入旅游地产开发领域。与此同时，对于旅游地产开发存在一哄而上、低价圈地、生态破坏、空置率高等问题的诟病也未曾减少。旅游地产开发亟须破解“有量无质”的困境，走上一条健康发展之路。 国际旅游地产专家评审委员会常务副主任、旅游财富网CEO曾晓成在接受记者采访时表示，根据市场预测，按中国现有家庭户数40151万户计算，到2020年，近20%的中产家庭(8030万户)将购置旅游地产，以每户50万元资产计算，规模将达到40万亿元。在这样的市场前景下，越来越多的开发商已经清醒地认识到旅游地产开发应该从过去的“概念性旅游地产”转移到以“旅游为核心、地产为载体”的思路上来。在房地产投机时代，开发商或者营销策划公司一般都会使用海景房、山地别墅、温泉公寓/别墅、养老公寓等概念吸引投资者眼球。“随着投机潮水的退落，一切概念的东西终归只是一个空洞的宣传口号，旅游地产的价值必须体现在投资者的实际需求和消费使用上。”曾晓成说。 山东政府率先发力 探索网络合作新模式 山东是我国旅游地产大省。在山东沿海，聚集着数量可观的旅游地产项目。但旅游财富网的调研数据显示，2009年以前在山东半岛出售的候鸟式度假项目，实际上绝大部分都是普通住宅物业，由于缺乏相应的度假设施和生活服务配套，许多地区的度假类物业出现严重的“售后空置”现象。山东政府也意识到了这一问题，并采取了相应的应对措施。日前，山东省旅游局局长于冲在吉林长白山旅游高端论坛上指出，旅游地产大发展需要整合提升中小企业，但目前的问题是中小旅游地产企业发展不均衡，特别是在一些风景名胜区、滨海、滨湖等旅游环境好的地区，很多企业打着旅游地产的旗号做地产，使旅游地产变了味，不仅使旅游景区、旅游度假区的自然生态环境遭到破坏，而且在很多地方形成了空城、“鬼城”，这种现象在山东滨海也大量存在。于冲透露，山东正在借助市场手段，积极利用全新的旅游地产网络营销模式，推动这一问题得到较好解决。 山东采用的模式之一是途家模式。途家网的“途家”模式是为不动产持有者提供的入户管理服务和增值服务模式。其基本模式为O2O模型，即不仅为游客提供线上搜索预订平台，而且提供线下标准服务。其中，线上搜索预订平台是在不改变业主房屋产权的情况下，通过房产“托管”服务，将地产商或居民闲置房源按照美国斯维登五星级酒店客房标准整理优化，凭借其成熟稳定的电子商务平台向市场推广，实现业主闲置房屋的灵活增值。线下标准服务是建立专门的管理团队，在各地设置接待处，游客在