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关于几个商业地产问题的探讨 目录 商业地产与一般地产（住宅）的区别 商业地产几种销售模式的简析 返租模式的理解 商业调研的分析（附案例） 业态定位的基本逻辑思路（附案例） 招商中影响商户进驻的因素 商业地产与一般地产（住宅）的区别 物业要求的不同 一般百货店楼板的承重要达到500公斤，建材超市要求荷载4000公斤，普通的超市和书店1000公斤，仓储店的荷载就要达到1500公斤。不同的业态，对高度要求亦不相同，做生活超市，5米层高就可以了；如果做建材超市，至少要8米层高；而做仓储的话，要9米。如果建电影院，至少要9米层高，因为将来会使用大银幕。而住宅的活荷载只要200公斤，层高达到2.8—3米就可以 商业地产与一般地产（住宅）的区别 专业程度的不同 商业地产除了要遵循住宅地产所遵循的建筑规范和消防规范外，还要遵循第三种规范即商业规范。商业地产的运作对于商业专业性的要求极高，是多个商业微观问题综合解决的结果，住宅地产的运作则不需要进行复杂的商业设计。从过程上看，住宅地产销售后就进入了终端，而商业地产的销售只是经营的开始，还需要招商、开业和经营管理。 商业地产与一般地产（住宅）的区别 商业地产与一般地产（住宅）的区别 商业地产与一般地产（住宅）的区别 几种销售模式的简析 直接销售，不采用任何形式和相关承诺。 几种销售模式的简析 优势： 通过招商保证前期商业定位与形象； 能快速回收资金，无需承担返租补贴与相关税费； 短期内使业主获得稳定收益。 几种销售模式的简析 几种销售模式的简析 几种销售模式的简析 几种销售模式的简析 怎么理解返租销售 首先，虚拟产权式商铺，其铺位分割与实际经营卖场不吻合。 其次，包租期满后难以为继。 其三，包租期内也可能会出问题。  商业调研该调些什么？ 数据详实准确是且仅是商业调研的基础 商业调研该调些什么？ 丰富的软性数据对定位及经营有更为重要的指导意义 业态定位的基本逻辑思路 企石婚纱摄影市场的消费需求有多大？ 企石婚纱摄影市场的现状是什么样的？ 东莞的专业婚纱摄影机构正由城区向镇区辐射，目前，长安镇、常平镇、大朗镇、中堂镇、凤岗镇、高步镇、虎门镇、黄江镇、桥头镇、清溪镇、石碣镇、石龙镇、石排镇、塘厦镇等都有大中型的婚纱摄影机构进驻。 企石目前真正意义上的专业婚纱摄影机构只有一家，经营面积约500㎡左右，无论在经营规模还是经营档次上，与东莞市区乃至周边镇区相比，都有很大差距。 企石目前的婚纱摄影消费市场上，专业的婚纱摄影消费在900～2000元左右，而一些非专业婚纱摄影机构，消费更是不到100元。档次和拍摄水平上，远远无法满足企石消费者的需求。 企石巨大的消费利润流向了哪里？ 在调查中了解到，企石的消费者为了能够享受到高质量的服务，不得不选择到石龙、常平等邻近镇区，或是东莞城区，甚至企石的经营者都主动建议消费者：要拍好的婚纱照，得到其它地方去！ 交通的辗转，给消费者增加了许多麻烦，而更为重要的是，在城区那些婚纱摄影水平较高的地方，拍婚纱照一般都在3000元左右，高的则要超过1万元，企石人的钱都跑进了他人的口袋！ 附：企石与城区、镇区婚纱摄影经营面积对比 东莞城区： 户籍人口：158528 外来人口：89376 在城区婚纱摄影最集中的罗沙路，总经营面积 约20000 ㎡ 人均面积：约0.08 ㎡ 石龙： 户籍人口：67900 外来人口：77465 婚纱摄影经营面积 约8000 ㎡ 人均面积：约0.06 ㎡ 桥头： 户籍人口：33963 外来人口：85946 婚纱摄影经营面积 约7000 ㎡ 人均面积：约0.06 ㎡ 企石： 总人口约10万，按照人均0.06㎡的面积来计，预计企石婚纱摄影类经营面积的市场容量至少应在6000 ㎡左右 招商中影响商户进驻的一些重要因素 以金椅豪园 商业街为例 本报告是严格保密的。 策风行 房地产资源整合论坛 本报告是严格保密的。 本报告是严格保密的。 * 策风行 房地产资源整合论坛 本报告是严格保密的。 策风行 房地产资源整合论坛 销售获利 物业升值 投资回报方式 的不同 销售获利 后期经营收益 物业升值 住宅 商业 自住者 投资者 客户的不同 投资者 经营户 目标消费人群 住宅 商业 直接销售 销售模式 的不同 直接销售 带租约销售 返租销售 整体销售 住宅 商业 直接销售模式 优势： 发展商可在短期内回笼资金，降低项目整体资金压力，无需承担返租补贴与相关税费； 将商业经营压力转移向中小业主，由其分担经营压力。 劣势： 产权分散，主力店或品牌店难以进驻； 无法规划经营业态及规范整体形象； 对于商业做旺主要靠市场自身调整，所需时间较长； 若经营不好，对于项目整体形象有一定影响。 适用于： 商业销售竞争不激烈导致市场成熟度低，投资客户缺乏了解； 纯