欧沪都市港湾项目简报.docxVIP

《都市港湾》《欧沪·国际大酒店》项目简报目录一、项目投资环境二、项目规划及市场定位三、项目及周边租售情况四、项目SWOT分析五、开发经营与工程进度六、静态投资分析七、项目营销计划概要项目投资环境基本概况光泽县位于福建省西北部，武夷山西南麓，与闽赣两省的武夷山、邵武、建阳、黎川、资溪、贵溪、铅山七县市交界，是鹰厦铁路入闽门户，316国道横贯县境，县城距武夷山机场仅百公里。人口16.02万，总面积2232.4平方千米。全县下辖3个镇（杭川镇、寨里镇、止马镇），5个乡（鸾凤乡、崇仁乡、司前乡、华桥乡、李坊乡），90个村（居）委会。光泽自然资源丰富。全县耕地20万亩，山地278万亩，林地面积234万亩，森林覆盖率达77%，是南方重点林区。光泽是国家商品粮基地县、省重点林区县、莲子生产基地之一。近年来，光泽人民充分发挥山区优势，发展地方特色产业，致力于开发鸡业、竹业、烟业、中草药业、玖瑰花业等重点产业，福建圣农实业有限公司入选农业产业化国家级龙头企业，逐步走出了一条发展特色产业链的路子。进入新世纪，光泽大力实施小县大县城、小县大产业、小县大开发的三小三大战略，加快城市建设、壮大特色产业，实现全方位的开放开发。另外光泽县（GDP）发展状况:由右图标解读出：GDP相对中国其他同类县级城市较低，经济发展较为滞缓，发展较为疲软。从07年开始GDP随着房地产起步发生跨越式递增，由10.1%发展到07年的14%。10年GDP开始下滑主要因素为房地产在国家房地产政策调控及地方需求结构发生变化的特性下发生改变，区域经济发展较为单一。城市经济结构比较单一，主要以农林及房地产为主，其中房地产份额占有加大比重，整个区域经济发展相对福建及周边沿海城市较为落后。2、项目区域环境《都市港湾》《欧沪国际大酒店》位于光泽县城区桔子州，处于西溪与北溪两大景观河交汇处，是光泽主城三大组团文昌、镇岭与坪山的纽带，是光泽未来商业与居住的核心位置。该地段具备景观环境、商业地段、交通枢纽三重优势。光泽这几年城市化进程迅速，基础配套设施逐步完善。如县一中已跻身为省重点中学，二中是省教育科研基地。医疗机构设施也得到了有效的完备。如县医院已开设6个病区，200多张病床，临床医疗设备齐全与医师经验丰富，教育医疗配套都得到了初步的改善。3、市场开发环境光泽县房地产开发主要指标完成情况表?? ?? ?单位：万元、平方米、％指?标2009年2008年2007年完成数比增完成数比增完成数比增完成投资1122551.427413-16.018826367.97商品房施工面788177196.074170695.22新开工面积8490085.454578166.842744088.75销售面5123051-25.2830849215.14销售金564252-22.225467404.34光泽房地产基本从2007-2008年才开始起步，之前多以私房与集体住房为主，商品房基本处于零发展状态，随着城市经济的发展与市政建设的完善，房地产市场得到了有积而极效的发展。自2009年，房地产开发面积逐步放大，随着乡镇人群不断迁居县城，供需也发生着变化，08-09年市场供应量较小，需求较大，市场去化速度较快，而后几年随着市场开发量的逐步增加，由于小县，外来人口较少，主要以本地人口为主的人口结构特点，市场去化速度严重受阻。从上表数据也能看出，07年-09年薪开工面积呈100%的递增，而市场需求的销售面积却处于缓慢状态。房地产起步时市场处于高度需求，随后供应量逐步放大，由于需求人口基础制约，去化受阻，这是光泽区域人少，经济收入不高，外来人口少特点决定房地产发展状况。另外通过调查，该县近几年房地产开发同质化较为严重，主要以中低端零散项目为主，市场缺乏高质量大规划高端项目，部分城区置业者已考虑或已经在周边县市置业，这是城市发展缓慢的产物，未来市场将以高品质，具有特色的项目为主。我们项目正吻合市场近期及未来需求，也是项目未来最大的机会。项目规划及市场定位项目规划项目规划由四大部分组成。是集城市广场、滨江住宅群、酒店、会议、文化娱乐、商业于一体的滨水建筑群。充分依托光泽县山水生态特色，以新古典风格为蓝本，框剪结构，金雕细琢，力求打造滨水文化和光泽个性化的城市形象窗口。“开放城市”+“渗透街区”+“公共空间”=“活力细胞”的规划设计理念，社区采用组团式景观，外围依托自然资源的西溪与北溪，打造两岸河景，再通过户外露天剧场、人民文化广场及下沉式广场与社区有效呼应，将内外景有效融合形成独特的区域圣景。建筑上强调均好性，采用高低错落组合，点式南北通透半围合式布局，最大限度江景化。项目占地81583平米，总建筑面积29.75万方，容积率3.013。A-4-1地