太原市后北屯城中村改造项目整体投资分析投资分析.docVIP

太原后北屯城中村改造项目整体投资分析 一、目标和原则： （一）.改造目标： 1、完成全部村民的整体拆迁安置，满足自住居住和可经营出租住房的建设，使居住环境得到最大限度的提高； 2、在符合市场需求的基础上，根据村委会实际情况和资本投资现状，实现可持续发展的村集体经营性商业物业的保留持有。 （二）.投资原则： 1、在2期项目中通过与合作投资方的共同开发，实现土地收益和开发盈利收益； 2、在1、3期项目中完成全部村民的整体拆迁安置和村集体保留经营性商业物业的建设，并在剩余土地上通过与合作投资方的共同开发，实现土地收益和开发盈利收益； 3、村委会作为项目组织实施者，必须确保实现整体项目的投资平衡。 （三）.投资发展策略： 1、根据实际情况制定合理的、可操作性的拆迁实施方案，尽可能使村民安置住房需求得到满意； 2、市场开发的房地产投资实现价值最大化，使之实现良好的现金流和资本杠杆作用，并制定科学合理的开发计划，为村委会完成整体项目改造提供资金保障； 3、在前期策划工作的基础上，商业功能的定位必须以市场为前提，确定合理的业态定位和规模体量，并综合考虑整体资金平衡的需要，不能一味求大，脱离市场； 4、作为必要的整合性资源，除了确定房地产投资合作方外，必须重视商业营运资源的导入，并认清各方面资源的投资属性和本案项目中商业项目自身的投资价值； 5、确定合理的开发时序，并充分发挥财务杠杆作用，完成整体项目的资本运作。 二、设定开发模型： 在前期大量工作的基础上进行方案调整后，设定如下项目发展模型及主要经济指标： 开发区域 2期项目 1、3期项目 备注 规划净用地（亩） 278.86 602.25 含保留建筑之用地 总建筑面积 （万M2） 地下 地下车库 17.90 18.30 调整后 地下商业 3.00 调整后 半地下车库 5.20 调整后 地上 安置用房 71.06 142.19 开发商品房 住宅 63.90 67.10 40.63 调整后 商业 3.20 4.50 按10％配比 村委保留 商业 集中商业 15.31 调整后 社区沿街商业 4.69 酒店 3.00 经济型酒店（调整后） 办公 3.00 出租型办公（调整后） 教育建筑 2.85 容积率 3.60 3.61 调整后 合计总建筑面积（万M2） 85.00 171.54 地上/地下合计 西干渠上盖规划另行测算； R-1和玉河南小区暂不考虑动迁； C-1设置集中式商业设施； C-5调整为公寓为主； C-3、C-4、C-8、R-8纳入商品房开发范围； 1、3期减少地下空间，安置小区设置部分半地下及地面车位，集中式商业物业仅在C-1、C-2中设置首负层商业。 三、投资分析： ※ 2期独立进行投资及财务分析； ※ 1、3期商品房开发部分独立进行投资及财务分析； ※ 村民安置用房及村集体保留商业用房独立进行投资分析。 （一）.2期项目投资及财务分析： 1、建设工程费造价估算： 2期项目 项目或费用名称 建筑面积(m2) 预算单方造价(元/m2) 预算合价(元) 计算依据 地块总面积 185916 　 建筑总面积 850000 　 地上建筑总面积 671000 　 其中 高层住宅 639000 　 1～2层商铺 32000 　 公建配套/会所 3500 地下车库面积 179000 　 造价投资估算 工程建设费用 建筑面积(m2) 预算单方造价(元/m2) 预算合价(万元) 计算依据 （一） 高层住宅楼 　 1 打桩及基础工程 850000 100 8500 　 2 地上住宅主体结构 639000 900 57510 　 3 外立面及装饰 　 　 　 　 铝合金窗(中空玻璃)估 191700 450 8626 按主体结构面积30％估算 　 外立面石材估 127800 160 2045 按主体结构面积20％估算 　 外墙保温估 351450 170 5975 按主体结构面积55％估算　 　 外墙涂料 639000 12　 767 　 　 阳台栏杆 31950 280 895 按主体结构面积5％估算 　 斜屋面 63900 150 958 按主体结构面积10％估算　 　 地面处理/防水/底层门厅装修等 639000 60 38