桤木河生态旅游文化养生度假区项目市场分析及营销推广执行案(ppt).ppt

崇州﹒桤泉 桤木河生态旅游文化养生度假区 成都广御房地产营销策划代理有限公司 2012年12月24日 项目市场分析及营销推广执行案 项目市场分析及营销推广执行案 报 告 目 录 项目投资分析 营销执行 营销基础分析 PART 1 营销基础分析 市场类比物业优势提炼 市场类比物业劣势观察 看清自己/ 抢占空白： 我们可以创造养生环境 我们可以创造孝道产品 我们可以创造私密服务 我们可以创造概念品牌 我们没有区域知名度 我们没有文化沉淀 我们没有成熟配套 我们没有品牌背景 我们要做到： 依托项目地较好的资源，总结竞品项目经验，以科学发展观为指导，以自然生态为基础，以道家养生文化为核心，以产业发展为抓手，通过顺其自然的写意山水手法，将自然与养生文化有机联合，打造成隐逸在自然田园间的人文画卷，实现人与自然界的和谐统一，产业与自然的和谐统一，景区与城市的和谐统一。 我们细化到： 树林里嬉戏 田园里奔跑 清水而居 呼吸纯净 吃出健康 躺着也疗养 养生地产 我们要明确：养生与养老之间的关系 养生与养老本身有功能上的重叠，但养生概念所跨越的年龄段要大于养老 我们要明确：养生社区的意义 养生度假社区兼备完善配套、特色功能性元素将扩大目标客户群，市场接受度将增大 广御观点一： 以老年社区为功能核心，但以更广泛的生活方式为主题，人群复合化发展，避免排他性。 广御观点二： 需求的多元需要相应的“配套设施的复合化、多层次”来满足。 广御观点三： 营销前置，改变传统养老观念，与政府部门合作营销，有助于获得政府的优惠政策，放大社会传播效应，同时提高社会效益。 广御观点四： 具有服务、医疗、居住以及休闲娱乐功能的‘老年亲情社区’将是未来老年房地产业的发展趋势。 PART 2 项目投资分析 项目分期 主要建设项目 预计建筑面积 一期 怡养中心 12000 酒店 6500 企业会所 8000 会所式养生公寓 4000 园区配套建设 800 小计 31300 二期 岛屿别墅 1600 养生合院 35000 养生公寓 30000 园区配套建设 200 小计 66800 合计： 95100 项目建设指标预估 项目建设成本预估 项目分期 主要建设项目 土地成本（万） 建设成本预估 一期 怡养中心 219 2640 酒店 140 2600 企业会所 175 960 会所式养生公寓 70 480 园区配套建设 45 800 小计 650 7120 二期 岛屿别墅 35 192 养生合院 1275 4200 养生公寓 524 3600 园区配套建设 30 400 小计 1864 8392 合计： 2513 15872 项目销售收入及利润预估 项目分期 主要建设项目 可售面积 销售单价 销售总额 营销税费 利润 一期 怡养中心 12000 4500 5400 594 1947 酒店 0 0 0 0 -2740 企业会所 8000 4200 3360 370 1855 会所式养生公寓 4000 4200 1680 185 945 园区配套建设 0 0 0 0 -845 小计 21000 4371 9180 1010 1162 二期 岛屿别墅 1600 6000 960 106 627 养生合院 35000 5000 17500 1925 10100 养生公寓 30000 4200 12600 1386 7090 园区配套建设 0 0 0 0 -430 小计 66600 4664 31060 3417 17388 合计： 87600 4581 41500 4565 18550 项目投资总体情况 　 土地及建设成本 营销税费 销售总额 现金利润 一期 8130 1148 10440 1162 二期 10256 3417 31060 17388 合计 18385 4565 41500 18550 PART 3 营销执行 营销执行/营销模式 政府营销 渠道营销 对口营销 传统营销 与政府互动 渠道客户资源 特色客群行销 常规坐销 一切只为结果服务 客户定位/政府、企事业离退休干部、小资阶层 主打客户类型： 成都、崇州和大邑区域渴望提升生活品质需求客群 城市讲孝道之精英，富裕阶层 老年退休养生客户（及其子女） 部分投资客 收入丰厚，追求生活品质 具有一次以上置业经历 渴望与自然为邻，喜欢旅游，崇尚健康，追求养生 购买目的：居住兼长期投资，孝顺父母，度假别墅 客户需求： 环境及配套方面在满足其基本功能之外，客户追求的是产品的纯粹性、品质感、安全性以及健康的生活方式等。 环境需求：