6+1政策解读.pptxVIP

工业用地作为未来城市建设的重要来源政府出台了 “1+6”文件及工业楼宇转让办法实施细则，对工改工项目进行规范主文件《深圳市人民政府关于优化空间资源配置促进产业转型升级的意见》1、1号《深圳市完善产业用地供应机制拓展产业用地空间办法（试行）》2、2号《深圳市创新型产业用房管理办法（试行）》3、3号《深圳市工业楼宇转让管理办法（试行）》4、4号《加快发展产业配套住房的意见》5、5号《深圳市宗地地价测算规则（试行）》6、6号深圳市关于贯彻执行〈闲置土地处置办法〉的实施意见（试行）》附属文件3号文件实施细则2014年8月8日《〈深圳市工业楼宇转让管理办法（试行）〉实施细则》的通知》工改政策研判——工改政策通过对“1+6”文件进行解读，提出5个核心指导内容其中差别化地价与销售限制的规定将对本项目的运营造成直接影响差别化供地、差别化地价、差别化管理模式战略性新兴产业、现代服务业等符合深圳产业发展导向的产业，在地价政策、配套用房、土地供应等方面，除了优先供地外，对战略性新兴业等还最高给予50%的地价优惠，同时对不同产业用地供给方式和供地年限实行差别化管理。差别化销售比例限制、销售对象限制、转让补缴地价城市更新项目配套设施最多占总建筑面积30%，取消了原《办法》中旧工业区升级改造项目中的自用比例不低于50%的比例；工业楼宇销售对象必须是符合产业标准条件的准入企业；商品性质工业楼宇转让按照市场评估地价补缴地价销售形式扶持新兴产业和企业，提供优惠的产业用房培育创新性产业用房市场，实行租和售的价格明显比市场价格低的优惠政策对创新性产业用房进入市场实行“三限”，即对销售对象、销售价格、二次转让周期作了明确限制创新性产业用房鼓励土地混合使用、提高产业用地容积率上限、预留产业发展空间资源、集约布置配套设施建立全市的空间供需服务平台，通过创新产业用地分类、规范土地的弹性引导与量化控制等措施，来满足重点产业发展需求。节约集约盘活工业楼宇资源，提高工改工项目比例完善土地整备政策；构建更合理的工业楼宇转让制度，盘活工业楼宇资源；鼓励社区股份公司参与。存量挖掘工改政策研判——“1+6”文件政策导向工改政策研判——差别化政策解读地价差别化工改项目在地价成本上相对较低在后期可销售物业的价格上势必有很大的优势差别化地价政策，符合产业导向的产业、容积率较高的产业项目，给予地价优惠产业导向产业分类（暂定）修正系数（暂定）鼓励发展类总部企业0.5战略性新兴产业0.5现代服务业0.5高端制造业0.6允许发展类　1限制发展类　2.0以上容积率r修正系数r≤11.51＜r≤30.3+1.2/rr＞32.1/r0.7（用于生产）（其他用途）产业发展导向修正系数表工业用地地价容积率修正系数表宗地地价＝∑基准地价×建筑面积×适用类型修正系数－土地开发程度扣减项销售比例限制根据政策指示，除30%配套可售外，剩余租售比例一般仍被控制50%以下；但实际操作可通过与政府沟通，酌情争取分割比例1、城市更新项目，工业配套设施可分割转让，建面一般不超过30%。《深圳市工业楼宇转让管理办法》（试行）第九条 城市更新项目改造后形成的工业楼宇可分割转让。 城市更新项目中作为工业配套设施的配套办公、配套单身宿舍以及小型商业服务设施可分割转让，其建筑面积一般不得超过项目总建筑面积的30%。 2、限制分割工业楼宇在特殊情况下，租售比例不受限于50％，但不具备操作可能第四条 用地批准文件或土地使用权出让合同约定可以分割转让的工业楼宇，可分割转让。（一）因企业破产清算工业楼宇必须分割转让的；（二）因人民法院实施强制执行工业楼宇必须分割转让的；（三）因企业不符合现行产业管理政策、环保要求等，被有关主管部门依法责令停产或者人民法院、仲裁机构的生效裁判文书确定停止生产，工业楼宇必须分割转让的；（四）企业将其拥有的工业楼宇作价入股，其作价入股后工业楼宇的自用建筑面积比例不低于总建筑面积50%的，非自用部分可以分割转让；（五）产业转移后，企业总部和财务结算中心继续使用原有工业楼宇，其自用建筑面积比例不低于总建筑面积50%的，非自用部分可以分割转让；（六）单一企业投资建设的专业产业园区内的工业楼宇，企业自用确有富余，其自用建筑面积比例不低于总建筑面积50%的，非自用部分可以分割转让；（七）租用工业楼宇从事生产、研发活动满5年的企业，需购买工业楼宇的，已租用部分的工业楼宇可以分割转让；（八）为满足首次公开发行股票并上市的发行条件，已在证券监督管理部门辅导备案准备上市的公司需购买工业楼宇的，该部分工业楼宇可以分割转让；（九）法律、法规、规章、市政府规范性文件规定及市政府批准的其他情形。工改政策研判——销售限制政策解读工改政策研判—创新性产业用房转让分析限制转让，即使需要转让，政府优先回购，回购价格较低。政府不回购的情况出售，受让