长兴基准地价更新研究2010-湖州国土资源局.DOC

目 录 工 作 报 告 一、工作背景 - 1 - 二、工作目标与内容 - 2 - （一）基本目标及工作内容 - 2 - （二）拓展目标及工作内容 - 3 - 三、工作范围与基准日 - 4 - （一）工作范围 - 4 - （二）更新基准日 - 4 - 四、工作依据 - 5 - 五、工作总体思路 - 5 - 六、工作组织 - 6 - 七、工作进展 - 6 - （一）前期准备阶段 - 6 - （二）资料调查与收集阶段 - 7 - （三）内业处理与初步方案形成阶段 - 7 - （四）意见征询与论证阶段 - 7 - （五）成果整理与验收 - 7 - 八、主要工作成果 - 8 - 九、工作体会与今后打算 - 8 - （一）工作体会 - 8 - （二）今后打算 - 9 - 技 术 报 告 第一章 基准地价评估对象与更新背景分析 - 1 - 一、湖州市概况 - 1 - （一）地理位置与行政区划 - 1 - （二）自然条件与资源 - 1 - （三）交通区位条件 - 2 - （四）社会经济条件 - 2 - 二、城市土地开发利用特征与城市建设规划 - 3 - （一）市区土地开发利用现状分析 - 3 - （二）历年建设用地供应状况分析 - 4 - （三）城市规划及其“十二五”建设重点 - 6 - 三、现行基准地价运行及实施效果评价 - 10 - （一）现行基准地价成果主要内容 - 10 - （二）现行基准地价实施效果评价 - 11 - 四、基准地价更新意义与必要性 - 13 - （一）基准地价更新是顺应土地市场动态变化的内在需要 - 13 - （二）基准地价更新是落实国家土地宏观调控政策的客观需要 - 13 - （三）基准地价更新是促进国有土地资产保值增值的需要 - 14 - （四）基准地价更新是提高土地综合效益，促进土地节约集约利用的需要 - 15 - 五、新一轮基准地价更新目标与内容 - 15 - （一）更新范围 - 15 - （二）更新目标 - 15 - （三）预期更新成果 - 17 - 第二章 基准地价更新依据与技术路线 - 18 - 一、基准地价更新依据 - 18 - （一）理论依据 - 18 - （二）法律、法规、政策依据 - 18 - （三）技术依据 - 19 - （四）资料依据 - 19 - 二、基准地价更新总体思路与技术路线 - 20 - （一）基准地价更新思路及原则 - 20 - （二）更新总体框架 - 22 - （三）技术路线设计 - 23 - 三、工作底图及信息技术应用 - 24 - （一）工作底图 - 24 - （二）采用的计算机软件 - 24 - （三）相关技术操作 - 26 - 第三章 城镇土地价格调查与分析 - 28 - 一、城镇土地价格调查内容 - 28 - 二、城镇土地价格调查方法和步骤 - 29 - 三、调查资料的整理与分析 - 29 - 四、样本地价测算及技术参数确定 - 31 - （一）收益还原法测算样本地价 - 31 - （二）剩余法测算样本地价 - 32 - （三）成本逼近法测算样本地价 - 33 - （四）土地出让、转让等样本资料地价测算 - 33 - （五）主要技术参数确定 - 34 - 五、城镇土地价格调查总体情况分析 - 39 - （一）地价类型及其交易宗地条件分析 - 39 - （二）土地、房地产市场价格水平及其变动特征分析 - 41 - 第四章 基准地价结构体系与地价内涵界定 - 46 - 一、城镇地价体系 - 46 - 二、基准地价定义及特点 - 47 - 三、基准地价用地类型划分及其细化 - 47 - （一）城镇土地用途分类现状 - 48 - （二）基准地价用地类型划分及其细化 - 49 - 四、基准地价内涵界定 - 51 - 五、基准地价表达方式 - 52 - 六、基准地价“基准条件” - 53 - （一）商业、住宅和工业用地基准地价“基准条件”界定 - 53 - （二）公共设施、基础设施用地基准地价“基准条件”界定 - 54 - 第五章 土地级别与基准地价更新 - 55 - 一、技术途径 - 55 - （一）技术途径 - 55 - （二）具体技术步骤 - 56 - 二、均质地域划分 - 57 - （一）商业路线段的划分 - 57 - （二）住宅区片的划分 - 58 - （三）工业区片的划分 - 58 - 三、土地成本核算与控制 - 58 - （一）土地成本核算与控制的意义 - 58 - （二）湖州市区土地成本核算 - 59 - 四、均质地域市场样本地价整理与评估 - 60 - （一）数学模型 - 60 - （二）样本地价修正 - 61 - （三）均质地域不同类型样本平均地价测算 - 63 - （四）不同类型样本平均地价相关分析及转换模型建立 - 65 - （五）均质地