南昌店面投资项目评估以及建议.docVIP

项目评估 管科101 5504110025 刘薇 项目背景： 南昌市某地有一商业楼盘，门店准备预售。 门店面积：20平米 单价：4万元/平米 2013年5月初预定，定金5万元。 2013年6月初开盘售楼，如果交纳了定金的客户，可以以5万元定金冲抵10万元。 付款方式为：首付率50%，10年期等额还本付息的按揭 50%，按揭贷款利率为7.3%。贷款为每月月底偿还。 2014年12月交房，店面产权时间为40年。 2015年-2017年店面归开发商经营，年收益率分别为6%、7%和8%。年底支付。 2018年1月开始，店面归客户自主经营。 分析： 门店购买成本=20平米*4万元/平米=80 (万) 定金5万冲抵10万。 按首付率50%，再加付款30万元。 剩下的40万元以年利率7.3%等额还本付息，10年为限，客户可以提前还完贷款。 月供=（贷款本金*月贷款利率*（1+月贷款利率）^还款期限/（（1+月贷款利率）^还款期限-1）=（40*7.3%/12*（1+7.3%/12）^120/（（1+7.3%/12）^120-1）=4706.42 (元) 所以从2013年6月底开始直到2023年6月底还完贷款。 2014年12月交房，店面产权时间为40年，意味着2014年12月到2054年12月，该店面产权归客户所有。 2015年至2017年，店面归开发商经营 2018年至2054年六月都归客户经营，客户可以选择租赁出去也可以选择自主经营。 一、总投资 贴现额=金额/（1+月贴现率）^相对时间 将总投资额贴现到2013年6月，并设月贴现率固定为0.3%，各月贴现额如下表： 得出总支出额为823847.4元 支出表 贴现到 2013年 6月 月供 4706.42元 总支出额 823847.4 月贴现率设为0.3% 时间 相对时间（月） 金额（元） 贴现除数 贴现金额 201305 -1 50000 0.997009 50150 201306 0 300000 1 300000 201307 1 4706.42 1.003 4692.343 201308 2 4706.42 1.006009 4678.308 201309 3 4706.42 1.009027 4664.315 201310 4 4706.42 1.012054 4650.364 201311 5 4706.42 1.01509 4636.455 201312 6 4706.42 1.018136 4622.587 201401 7 4706.42 1.02119 4608.761 201402 8 4706.42 1.024254 4594.976 201403 9 4706.42 1.027326 4581.232 厖 202211 113 4706.42 1.402831 3354.944 202212 114 4706.42 1.40704 3344.909 202301 115 4706.42 1.411261 3334.904 202302 116 4706.42 1.415495 3324.93 202303 117 4706.42 1.419741 3314.985 202304 118 4706.42 1.424 3305.069 202305 119 4706.42 1.428272 3295.184 202306 120 4706.42 1.432557 3285.328 二、收益表 2015年至2017为开发商经营，收益率分别为6%、7%和8%。年底支付。 A方案 如果剩下的37年，从2018年1月至2054年12月用作出租，南昌店面租金好的地段一般为3000元每平方到5000元每平方，取平均价格为4000元/平方，那租金为8万/年。差一些的地段也要约1000元到3000每平米，那租金我、约为4万/年。因为近几年的通货膨胀率4%到6%的浮生，取租金年增长率为5%。贴现至2013年6月，年贴现率为3.6%。 贴现额=金额/（1+年贴现率）^相对时间，如下表 表一为好地段 总收益 3395550.533 第一年租金为8万每年 第一年租金 年贴现率 3.60% 租金增长率 5% 时间 相对时间（年） 收入金额 贴现除数 现值 201512 2.5 48000 1.092444515 43938.15827 201612 3.5 56000 1.131772518 49479.90796 201712 4.5 64000 1.172516328 54583.46162 201801 4.5 80000 1.172516328 68229