土地储备行业2015年风险分析报告.pdf

摘 要 2014 年，全国土地市场表现跌宕起伏，土地交易呈低迷状态。房地产调控政策已逐 步发挥作用，2015 年全国土地供应进入收缩期，土地供应开始逐渐减少。 回顾 2014 年—— 土地购置面积回落：进入 2014 年以来，国家陆续出台了一系列土地改革、规划等 政策，大大提高和限制了房地产开发商的拿地条件，使得 2014 年土地购置面积大大减 少。2014 年，房地产开发企业土地购置面积 33383 万平方米，同比下降 14.0% ，上年同 比增长 8.8%。 土地购置费用保持增长：2014 年土地市场先热后冷，年初延续 2013 年翘尾行情， 但仅两个月时间便迅速降温。受楼市渐冷传导，地方政府推地节奏放缓，房企资金压力 加大，拿地日趋谨慎。四季度，随着政策利好以及楼市逐步升温，房企抓住窗口期加大 优质地块储备力度，一线城市率先反弹，地王频现，带动土地购置费用增长。2014 年， 我国房地产开发中土地购置费投资总额为 17458.53 亿元，较 2013 年增加了 29.3% ，增 速同比提高 17.7 个百分点。 土地成交量表现跌宕起伏：2014 年，重点城市土地市场随楼市波动，表现跌宕起伏。 2014 年初，上海、北京、杭州、天津土地成交量表现可观；行至年中，受楼市下行压力 影响，一向抗跌性较强的一线城市受到波及，整体有所放缓；年底岁末，以京沪为首的 几个城市再度回暖，成交现翘尾。 土地出让收入增长放缓：2014 年全国土地出让金收入 4.29 万亿元人民币，同比增 长 3.1%。土地出让收入增幅回落的主要原因有三，一为投资增速放缓导致用地需求不 足，二是房地产市场低迷导致土地出让面积萎缩，三是土地资源稀缺导致地价上涨但涨 幅回落。受地方经济发展差异以及房地产市场分化的影响，土地市场需求也出现分化局 面。东部地区 24605.86 亿元，同比增长 7.0% ，占57.3% ；中部地区10483.35 亿元，同 比下降 0.8% ，占24.4% ；西部地区7851.09 亿元，同比下降 2.6% ，占18.3%。 成交楼面价同比上涨。2014 年，全国 300 个城市成交楼面均价为 1234 元/平方米， 同比上涨 6%。其中住宅类用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）成交楼面 均价为 1834 元/平方米，同比上涨 13% ；商办类用地成交楼面均价为1533 元/平方米， 同比上涨 9%。其中，重点城市优质地块拉高均价水平。 1/2 展望 2015 年—— 房地产调控政策由压制需求转为鼓励住房消费。随着 2014 年开发商投资活动趋于 保守，新开工收缩，2015 年房地产供应较 2014 年下降 5%-10% （对比2012 年，重点城 市供应较 2011 年持平。2015 全年将有两次降息，而 CPI 同比增速将滑落至 1.4%的低位， 意味着实际利率在 2015 年将呈现稳步小幅回落趋势，回落速度缓于 2012 年，而实际利 率与房价负相关，预示着 2015 年房价平稳。 不同城市土地市场继续分化。2015 年，不同城市土地市场仍将存在明显分化，一线 及热点二线城市优质地块将是房企必争之地；与此同时，部分城市由于此前土地供应量 较大，且产业和人口导入能力弱，土地消化时间较长，土地市场或将继续趋冷。 “去库存”仍是 2015 年楼市主旋律。房地产行业供过于求基本面未变，不过在 2014 年土地供应面积下降的背景下，2015 年的供需缺口将收窄。 2/2 目 录 第一章 土地储备行业概况 1 第一节 行业界定 1 第二节 行业在国民经济中的地位与作用 2 一、土地储备对国家发展的重要性 2 二、土地出让金收入增幅大幅缩小 2 三、有