广东惠州大亚湾城项目商业发展建议（40页）.ppt

步行街在规划设置上，应该是即规则实用，又有一定的视觉变化，不是一览无遗呆板的直线视觉，应点缀建筑小品、有园林绿化的生态元素、有音乐与文艺元素融入其中。 屋顶绿化及夜间灯光形象，也是一大亮点。 步行街，规划设置应该是提升整体小区的档次及形象，为业主提供优质的配套服务 最终目标是为了提高销售价格，使项目达到利益最大化 项目业态规划 统一业态划分、统一运营管理，业主可委托我司招商，将店招、橱窗包装，提升形象及档次 项目商业定位 发展目标 科技与人文生态、商业与自然有机融合 住 宅 1F 2F 连廊 电影院 生活超市 会所 人流动线规划 扶梯 电影院一楼设置1楼进，2楼出，主要目的为了让消费人群从2楼出来，带旺2楼人气，从而提升2楼商铺的售价 设置连廊和扶梯，目的是为了促进人流的内循环，增加互动性及可达性 项目业态规划 住 宅 1F 2F 连廊 电影院 生活超市 会所 商业规划设置建议 楼梯 商业步行街两大端头设置主力店，主要目的是为了吸引人流，带动主力店周边商业的经营氛围，从而提高销售价格，促进销售 项目业态规划 电影院建议建设层高11米，设置6个厅（＞世纪城购物广场5个厅），选择金逸、 中影今典、嘉禾、太平洋、保利博纳等品质优与大地影院的院线 ? 大地影院 金逸影视 商圈区位 二、三级城区中主要商圈； 3公里内不少于20万人城市商圈 成熟商圈或有潜力的商圈； 购物中心内 物 业 要 求 面积、楼层 ≥1500㎡； 项目顶层不高于6层 3000-6000（底层面积、不含夹层）3-5层 层高、柱距 净高不低于6米 ； 柱距不低于10米 影厅内梁底净空≥9米），柱间距≥12米（最小8米） 楼板承重 ≥350kg/㎡/㎡ ≥400kg/㎡/㎡ 配套设施 给排水：消防安全到位；供配电负荷：300KVA； 给排水：供配电负荷：250-380kw 项目业态规划 区域内仅有德州城一家知名品牌生活超市 面积仅300㎡，已经不能满足区域区域群体的消费需求，可考虑与对方商洽，转移到我项目或另外新开一家社区旗舰店 根据与多家品牌超市的沟通结果，大亚湾定位为社区店，面积2000平米以下，层高不低于5米， 柱距8*8米，只接受单层面积，不接受2层或以上 项目业态规划 在图纸阶段，即洽谈合作方，签订合作意向合同，收取一定的合作意向金 商业开盘时，举办一场签约仪式：电影院 + 超市 + 主力店 商业街围挡打上XX院线、XX超市强势进驻的广告 项目业态规划 电影院 生活超市 会所 推盘策略：分期分批推售 1组团 1期先推1组团，1、2层搭配货量销售 2组团 2期推2组团，1、2层搭配货量销售 层高设置建议：1楼建议层高设置5.5米，二层层高设置4.5米，面积30-120㎡ 主力面积40-60㎡为主 电影院层高建议设置11米，局部两层，设置6厅，面积3000㎡左右 生活超市建议设置层高6米，面积2000㎡以下 项目业态规划 会所服务与商业步行街相结合，整合商家资源，建立APP电商平台，可以通过微信平台或淘宝平台支付，配送到户，实行会员制及积分制，鼓励消费群体加入大中华会，从而提高企业拥趸，使商业街与时俱进，成为大亚湾区最时尚潮流的商业中心，也成为大中华商业地产的一张宣传名片 项目业态规划 推盘策略：价格策略 建议商铺销售均价为29000元/㎡，1F 商铺38666元/㎡，2F为19000元/㎡ 大亚湾项目商铺定价策略 序号 评判因素 权重 价值实现度 分值 德州城底商 世纪城购物广场 中央御园底商 本案 A 周边环境 30 20 29 22 28 B 规划及建筑 20 10 16 13 18.5 C 配套设施 20 12 20 15 18 D 营销管理 30 16 24 23 25 内容 价值实现度 100 58.00 89.00 73.00 89.50 权重值比例 1 1.54 1.01 1.23 　 顶层（内街）最低价 　 18000 9000 5600 　 首层最高价 　 32000 42000 23000 　 平均价 　 25000 25500 14300 　 楼盘所占权重 　 40% 38% 22% 100% 楼盘权重价格 　 15431 9744 3857 29033 如商业可售面积达3.5万平，回笼资金将高达10个亿 项目业态规划 大亚湾被媒体称之为“睡城”，房地产开发过度，入住率低，许多大企业是入驻大比例都是工人，收入不高，企业给他们安排廉价宿舍，根本不需要房子，有些产业园区配套设施齐全，以致许多商家不看好大亚湾商业的发展，导致了在主力店招商时，存在非常大的难度，电影院和超市的招商谈判会最艰巨，时间漫长，但宜在图纸阶段即启动招商工作。 策略如下： 一、项目的势要造好