法国房地产交易模式分析.pdfVIP

　张　威 摘　要： 根据法国法规规定，包括居住在中国的中国人等具有四种资格的中国 人具备在法国买地建房的条件。依靠的是严格的银行资金控制、完善的税 务设计及完备的法律体系，法国房地产的管控环环相扣。法国有四种土地 可以买卖，但只有 “可建筑用地”可作为居住用地，在四种土地中价格 最贵。在法国买地建房的经历和总结，或许能帮助人们了解法国的住房制 度，并对中国住房制度建设有所启示。 关键词： 法国　买地建房　启示 我们来法国工作生活多年，在工作和生活稳定后，最近正在准备改善住房 条件，体验了在法国住房置业相关的一系列制度政策和程序。介绍在法国如何 买地建房的亲身经历，或许能让您对法国住房制度有较好了解，或许还能对中 国国内住房制度建设有所启示。 一　中国人在法国买地建房的资格限制 作为一个中国人，到法国买地建房，需要具备一定的资格条件。 （１）在法国工作的中国人 （一年居留或十年居留）。居留长短不是问题， 唯一的限制条件是收入。如果是正常的工作居留，说明已经满足了外国人贷款 ３０４ 的最低要求 （拥有长期工作合同或１５倍于法定最低工资），高出的越多，贷 款越容易，而且利率可以越低。如果是两个人，则要看两个人的总收入，如果 有孩子，负债率顶线会降低，以防止影响孩子的生活质量。 （２）学生 （学生居留）。没有在法国银行贷款的权利，但是有拥有法国地 产的权利，可以买房，甚至可以分期付款，但是条件比较苛刻，而且要冻结一 笔不小的资金。目前，经常有有财力的中国家长给留学的孩子直接买房，以二 手单元房为主。其优势是即使将来不自住甚至人不在法国，依旧拥有产权，可 以随时变现或将其出租获得稳定的欧元收入，前提是有人在国外帮助打理，而 且需要在法国缴纳房产税、居住税等。 （３）居住在中国的中国人。目前法国、德国等国家都推出了一些针对新 兴经济体国家的房地产项目，以新建楼房为主，必须为购买者本人及家人居 住，这种项目一般会与国内银行合作，可以贷款购房，但是需要冻结一部分资 金在银行，购买者拥有完全产权，可以享受特殊签证，在居住期间除了不可以 工作和投票外，可以享受所有和该国公民相同的福利 （医疗、社保、孩子的 免费教育等），但是需要在该国缴纳房产税、居住税等。 （４）投资。目前法国对房地产投资控制得比较严，并没有其他针对外国 人的投资性的房产项目，唯一相关的是一些酒庄，把资产 （主要是地产和品 牌）以公司的形式转卖给外国人。目前以中国人、美国人和日本人为主，之 后有些人将酒庄在允许的条件下改成了度假村等。 二　法国的房地产现状和相关政策 在法国买地建房要学习的东西很多，而且得从头学起。法国的房地产情况 复杂，依靠的是严格的银行资金控制、完善的税务设计及完备的法律体系。房 地产管控环环相扣，房地产交易安全，购房者也很理性、诚实。 在法国买房时所说的面积是使用面积，而且扣除阳台、地下室以及层高低 于１８米的地方，相较于中国买房时所说的建筑面积，有将近３０％的差别； 法国买房包括了土地的产权；房子的维护和修缮是法定的，甚至关于维护期也 有法律参考，所以大多数房子都保养得很好。 ３０５ 当前房地产市场很不景气，２０１２年前６个月新屋开工数量较２０１１同期下 降了１６％，销售数量则下降了２７％，其中个人别墅销售下降了１９％，主要原 因还是经济危机，而且在２０１２年８月又提高了基于房屋销售利润的抽税，使 新屋销售受到很大的冲击，直接导致大批小房地产公司在２０１２年倒闭。当然 也不是哀声一片，好的方面则是贷款利率降到了历史新低，２０１２年１２月，１０ 年期房屋贷款利息降到２８５％，２０年期降到３４％，均为历史低点。不过即 使这样，根据法国官方统计，２０１２年前１１个月，新增房屋贷款较上年同期仍 下降了３９９％。主要原因是销售数量低，投资风险高，在这一年享受低利率 ① 的主要以个人居住和以出租为目的的小投资