市场调研报告(长春绿园区).doc

目录 1房地产宏观环境 2 1.1政治法律环境 2 1.2经济环境 4 1.3社会文化环境： 6 2绿园区发展概况 8 2.1绿园区域简介 8 2.2绿园区区域规划 9 2.3绿园区发展优势 9 3区域个体案例 12 3.1成涛绿锦国际 12 3.2大禹华邦 12 3.3丰和西郡 13 3.4隆都翡翠湾 14 3.5万盛理想国 15 3.6南航雅苑 15 4房地产价格调查 17 4.1土地供应分析 18 4.2土地成交分析 19 4.3价格分析 21 5消费者问卷调查 22 1房地产宏观环境 1.1宏观政策环境 2012年11月，在十八大报告中，胡锦涛同志表示，要“建立市场配置和政府保障相结合的住房制度，加强保障性住房建设和管理，满足困难家庭基本需求”，坚持房地产市场调控政策不放松。 从不利因素看，一是世界经济复苏乏力，“二次探底”风险加大。国际货币基金组织进一步下调全球经济预期，将今年全球经济增速由4.3%下调至4%，明年从4.5%调低至4.2%。欧元和美元轮番贬值，致使人民币相对升值，给出口带来巨大压力，并导致国内资金外流，对金融市场和项目融资造成影响不容忽视。二是宏观经济走向敏感，“两难”选择日益增多。在国际环境复杂、物价高位运行、要素供给趋紧的形势下，国家既要抑制物价过快上涨，又要防止经济出现大的起伏；既要加强节能减排和环境保护，又要稳步推进工业化和城镇化；既要遏制房价过快上涨，又要保持房地产长期稳定发展；既要继续实施好稳健的货币政策，又要缓解企业的经营困难。从国家发改委了解到的情况，“总体紧缩，定向宽松”的政策取向是主基调。三是结构问题仍然存在，新的情况需要关注。我市历史遗留的一些结构性矛盾，如知名大企业、大品牌少，经济抗波动能力不强，地方税源低等，还未完全解决之时，经济运行又出现一些新的情况，如项目融资更加困难，工业生产不确定因素增多，制造成本不断上升，这些新问题需要引起高度关注。 在看到不利因素的同时，也要认识到我们正处于加快发展的有利时期。一是主导产业的优化升级进入“战略机遇期”。作为全市经济的稳定器，汽车产业升级步伐不断加快，中高端产品比重上升，适应新一轮市场需求；大成、皓月等重点企业深加工链条拉长，持续发展能力进一步增强；战略性新兴产业快速成长，发展基础和平台得到夯实。主导产业在不利环境下，已经通过结构调整，正在实现稳步增长。二是多年积累的投资成果进入“集中释放期”。自开展项目建设年以来，我市累计完成投资已经超过一万亿，近千个大项目、好项目不断形成新的经济增长点，按照2－3年左右的达产周期，2012年是项目释放能量的集中期。三是双拉动格局促使服务业进入“黄金发展期”。随着工业化和城镇化的快速推进，对生产性服务业要求日趋提高；消费结构的不断升级，也推动生活性服务业加快发展。市委市政府审时度势，提出“工业服务业双拉动”发展战略，并相继出台了一系列政策，各个城区也都提出了服务业兴区战略，2012年是我市服务业大发展之年。四是我市经济有可能进入“跨越赶超期”。从历史经验看，作为以制造业为支撑、内需拉动为主导的内陆城市，国际经济波动对我们负面影响相对有限，往往越是在这样的时期，如果能够抓住生产要素南紧北松、装备制造梯度转移的机遇，提前开展项目对接，主动进行产业承接，就能够缩小与发达地区的差距，从而实现跨越式发展。 1.3社会文化环境： 长春市共辖朝阳、南关、宽城、绿园、二道、双阳6个区（含长春经济技术产业开发区、长春净月潭旅游经济开发区、长春高新技术产业开发区、长春汽车产业开发区4个开发区）；九台市、榆树市、德惠市、农安县由省直辖。共辖61个街道，31个乡，67个镇；共有1679个村，381个社区。 六大主城区人口（含双阳）： 朝阳区　面积248平方千米，人口69.3万。邮政编码130012。区人民政府驻前进大街1855号。　　南关区　面积80平方千米，人口47.5万。邮政编码130041。区人民政府驻自由大路72号。　　二道区　面积452.02平方千米，人口37.5万。邮政编码130033。区人民政府驻自由大路5379号。　　宽城区　面积877平方千米，人口64万。邮政编码130051。区人民政府驻宽府路。　　绿园区　面积40平方千米，人口42万。辖7个街道、3个镇、3个开发区。　　双阳区　面积1677.42平方千米，人口37.7万。辖4个街道、3个镇、1个乡。　　榆树市　面积4722平方千米，人口126.6万。辖4个街道、16个镇、9个乡、1个民族乡。　　九台市　面积2875平方千米，人口70万。辖3个街道、13个镇、2个乡。　　德惠市　面积3096平方千米，人口95万。辖4个街道、10个镇、4个乡。　　农安县　面积5400平方千米，人口115万。辖10个镇、11个乡。 2绿园区发展概况