不动产资产信托.PPT

* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * REITs股市表現分析比較 富邦一號95/1/4淨值10.32 國泰一號95/1/4淨值10.12 新光一號95/1/4淨值10.05 * 美國REITs * 美國REITs 市場家數與總市值~1 數量- 1971年34家(總市值15億美元 ) 2001年182家(1549億美元) 2004年（總市值3050億美元） 報酬－長期投資報酬率甚佳，還原配息後， 從1974年到2004年底，年平均報酬 率高達15% * 美國REITs 市場家數與總市值~2 (單位：百萬美元) 市場以Equity REIT為主 * 美國REITs 市場家數與總市值~3 REITs數目稍減，市值仍繼續上升 * 美國REITs 的種類 按照資金的投資方向，REITs 可分為三類： 1. 權益型（Equity REITs）： 目的在於獲得不動產的產權以取得經營收入 2. 抵押權型（Mortgage REITs）： 金融仲介的角色，將所募集的資金用於發放各種抵押貸款 3. 混合型（Hybrid REITs）： 未來的發展趨 若按照股份是否可以追加發行，可將REITs 區分為： 1. 封閉型 2. 開放型 若按照是否有確定期限，分為：1.定期型 2.無期限型 按照投資標的確定與否，分為：1.特定型 2.未特定型 * 美國REITs類型特性比較分析 * 美國REITs 指數成分~1 主要分為九大類 * 美國REITs 指數成分~2 提供REIT投資標的組成及所佔百分比 以投資 Industry Office為主，其投資額也最多 * 美國市場～1 * 美國市場~2 * 指數漲跌幅分析 美國各類不動產相關指數發展齊全，可直接數長期的績效表現來分析投資成果： 以各指數漲幅來看，美國1997到2003年底市場相當熱絡 選擇投資REITs比直接投資房房地產報酬率更高，也比直接投資地產類股的報酬要高 * 年複合報酬率分析 仍以摩根REIT指數報酬最高 投資REITs的報酬優於地產股 * 風險與報酬分析 Beta值是一種風險指數，用來衡量單一股票或共同基金相較於全體市場，具報酬波動率的統計概念 Beta值表股價指數之報酬率上升一單位時，某一證券之股價平均上升或下降之單位 Beta值越小風險越小 根據投資理論，整體市場本身的Beta值為一，若指數的波動大於整體市場的波動幅度，則Beta係數大於1，就美國而言，是以大盤指數---道瓊工業指數的Beta值為1 根據彭博資訊統計，從1997年到2007 年 3月為止，REITs與全球股票指數相關係數僅為0.537 ，而與全球債券指數相關係數也僅有0.208，如此低的 相關係數應可達到分散分險的效果。 * 風險與報酬分析 美國不動產的三種模式整體風險明顯小於投資股市 低風險 低報酬 * REITs和其他股市的績效表現 NAREIT Equity通常有較好之表現 * Equity REITs 殖利率 vs.10-Year債券殖利率 Equity REIT Dividend Yield 通常高於 10-Year Treasury Dividend Yield * Equity REIT 殖利率分佈圖 Average Yield 1998-2005 大於Average Yield 1990-1997 * 台灣REITs未來發展 * 台灣REITs未來發展～1 目前REITs信用評等與投資標的都有不錯的水準，風險低 與美國REITs走勢大致相同，目前微幅成長 種類雖不如美國多樣，但已逐漸多元 單看價格漲幅，卻不如預期，不如美國REITs強勁 國內REITs均低於國內投信發行的三檔REITs基金 國內REITs較像固定收益的商品，除非房地產漲幅很大，否則要大幅上漲很難 比較合理的期待，是像買債券、存定存一樣，領固定配息（富邦一號預期配息報酬率約4.63％，國泰一號4.15％，新光一號則為4%） * 台灣REITs未來發展~2 國內REITs市場還屬於萌芽階段，規模仍有限，成熟度也還不足 觀察鄰近的日本、新加坡等 REITs市場，商品發展初期往往會因投資人對新商品的不瞭解，使股價受到壓抑，等市場成熟度提高之後，市價才會有明顯的起漲 台灣REITs未來前