我国房地产投资发展环境与政策分析.docx

一、房地产的基本认识房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益。房地产业是国民经济中的重要行业，由房地产的开发、经营、销售和服务等行业所组成。房地产业在发展中有以下特点：1房地产业投资大，借款多，周期长；2房地产市场受区域因素影响较大；3房地产具有投资和消费的双重性；4受国家政策和城市规划的影响。房地产业是一个先导产业，所以房地产业无论对人们生活，还是对国家财政收入和带动国民经济的发展都是十分重要的。房地产是家庭重要的财富和政府财政收入的重要来源。根据国外的统计，房地产价值占家庭财富的50%-65%，是家庭财产的最重要组成部分。在企业资产中，房地产价值占企业总资产的30%-70%。有分析认为，生产力发展水平越高，则房地产价值占企业资产的比例越高。目前，房地产业成为我国居民最重要的财产，占有很大的比例。房地产金融是房地产业发展的保障，也是国家调控房地产市场和促进房地产消费的主要手段。二、我国房地产投资发展的现状房地产开发投资完成情况2010年，全国房地产开发投资48267亿元，比上年增长33.2%，其中，商品住宅投资34038亿元，增长32.9%，占房地产开发投资的比重为70.5%。12月当月，房地产开发投资5570亿元，增长12.0%。房地产开发企业资金来源情况2010年，房地产开发企业本年资金来源72494亿元，比上年增长25.4%。其中，国内贷款12540亿元，增长10.3%；利用外资796亿元，增长66.0%；自筹资金26705亿元，增长48.8%；其他资金32454亿元，增长15.9%。在其他资金中，定金及预收款19020亿元，增长17.3%；个人按揭贷款9211亿元，增长7.6%。70个大中城市房屋销售价格指数结合全年12个月全国70个大中城市房屋销售价格变动情况，可以得出这样两个认识。一是从同比数据看，4月份以后房价同比增幅逐步回落，到12月，回落6.4个百分点。去年前四个月房价涨幅逐月扩大，4月份同比涨幅达12.8%，涨幅比1月份扩大3.3个百分点。为遏制房价的过快上涨，4月17日，国务院发布了《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，采取十条措施控制房价过快上涨。从4月下旬开始，调控效果初显。5月份，房屋销售价格同比涨幅开始回落，比上月回落了0.4个百分点，此后同比涨幅连续7个月回落，12月份同比涨幅为6.4%，比涨幅最高的4月份回落了6.4个百分点。从这一情况看，房地产市场投机性需求得到了一定程度的抑制，房地产市场调控取得了一定的效果。新建商品住宅销售价格同比涨幅变动更为明显。4月份，新建商品住宅同比涨幅为17.3%，从5月份开始涨幅逐月回落，12月份的涨幅比4月份回落了8.8个百分点。图1-1 2010年70个大中城市分月同比指数二是从环比数据看，数据变动趋势与同比数据变动趋势具有大致相同特征。前四个月，各月环比涨幅相对较高，月环比平均涨幅为1.18%。随着房地产市场调控效果的逐步显现，5月份环比涨幅大幅回落到0.2%；6月份，房价环比指数甚至为负，比上月下降0.1%；7、8两月房价保持相对稳定。9月份，受刚性需求和“金九银十”销售旺季等多种因素的影响，房价再度出现了小幅上涨。为进一步贯彻落实国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知精神，9月29日有关部委再度分别出台调控措施，巩固房地产市场调控成果。从10月份开始，环比涨幅再次出现回落。虽然后四个月环比价格均有所上涨，但一线城市房价波动幅度较小，主要是部分二、三线城市房价上涨所致。如果与前四个月价格变动情况相比较，涨幅已经大幅收窄，后八个月月环比平均上涨幅度仅为0.18%。图1-2 2010年70个大中城市分月环比指数全国房地产开发景气指数12月份，全国房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）为101.79，比11月份回落1.41点，比上年同期回落1.87点。图2-1 2009-2010年全国房地产开发景气指数趋势图从分类指数看：房地产开发投资分类指数为103.87，比11月份回落0.95点，比上年同期提高3.45点；本年资金来源分类指数为102.66，比11月份回落2.08点，比上年同期回落8.11点；土地开发面积分类指数为96.03，比11月份回落0.39点，比上年同期提高0.34点；商品房待售面积分类指数为103.66，比11月份提高0.56点，比上年同期提高6.79点；房屋施工面积分类指数为104.81，比11月份回落1.44点，比上年同期提高2.30点。商品房销售情况2010年，全国商品房销售面积10.43亿平方米，比上年增长10.1%，增幅比1-11月提高0.3个百分点。其中，商品住宅销售面积增长8.0%，办公楼增长21.9%，商业营业用房增长29.9%。2010年，商品房销售额5.25万亿元，比