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1209.深圳三种工业用地开发模式与村民利益保障 李慧莲，牛慧恩 摘要： 农民是依赖土地生存的，城市化是农民脱离土地的一个过程。在我国工业化大大超前于城市化的发展 形势下，农民的原地城市化往往是从农业用地转变为工业用地开始的。然而，工业化过程中存在着不同的 土地开发模式，与农民有着不同的利益关系，对农民利益的保障程度也不同。以深圳原特区外的大康社区 为研究对象，总结得出了工业化进程中存在的非正规、半正规和正规化三种土地开发模式，并着重分析了 三种模式对农民利益的不同保障情况。以为我国城市化的健康与和谐发展提供有益借鉴。 关键词：城市化；工业用地；开发模式；农民利益；保障 1.引言 随着我国工业化推动下的快速城市化，失地农民的问题日益加剧。据专家测算，我国现 有失地农民不少于4000 万人，仅“十一五”期间每年增加失地农民约200 万人（ 2011 ， 南方网）。早在2004 年2 月，中央就出台了《中共中央国务院关于促进农民增加收入若干政 策意见》，明确指出要妥善安置失地农民；同年10 月国务院又发出《关于深化改革严格土地 管理的决定》(国发[2004]28 号)，指出政府要采取切实措施，使被征地农民生活水平不因 征地而降低。城市化是农民脱离土地的一个客观过程；但对于农民来说，这起码应该是一个 “无痛”的过程，农民应该成为这一过程的受益者，而不是受损者，农民利益必须在城市化 过程中得到充分的保障。然而,在快速城市化发展过程中，如何切实保障农民利益，依然是 摆在各级政府面前的重大课题，这不仅是城市化顺利推进的前提条件，而且已成为维护社会 稳定与和谐的重要基础。 深圳得益于毗邻香港和特区先行先试等诸多有利条件，从上世纪八十年代早于国内大部 分地区率先进入了工业化发展历程，在国内可谓之工业化带动城市化发展的先行典范。尤其 是原特区外，早期工业化的发展大多是自下而上的，村镇在工业化发展的初期发挥了积极作 用，也较好地保障了当地村民的利益，为工业化以及城市化的顺利推进提供了条件。 自上世纪九十年代以来，我国对于农村城市化问题从不同的角度作了大量的研究；但研 究以“城市本位”、或“政府本位”的居多，对城市化的主体——农民普遍关注不足(张友琴、 1 李一君，2004)。目前，我国正处在快速城市化和土地制度亟待改革的重要时期，加强对土 地开发过程农民利益保障问题的研究十分必要。本文以深圳原特区外一个社区的工业土地开 发为研究对象，以农民利益保障问题为核心，结合工业化进程，区分了三种不同的土地开发 模式，旨在分析不同工业用地开发模式与村民利益的保障关系。 2.案例介绍 大康是深圳市龙岗区横岗街道办下辖的一个社区，距离深圳市中心三十多公里。社区是 从大康行政村转化而来的，由莘塘、上中、龙村、下中、大凤、大万、福田七个居民小组构 成（2005 年社区成立之前称作村民 小组）。根据第六次全国人口普查， 大康社区 2010 年常住人口总数 58,610 人,其中户籍人口仅有 940 人。户籍人口基本上是仍生活在大 康社区的原村民，大量的非户籍人 口主要是在辖区工业企业就业的外 来打工者。除了位于生态线内的非 图1:大康社区工业用地图 城市建设用地，社区城市建设用地已经基本上得到开发，如图 1 现状建设用地总面积 3.63 平方公里，其中工业用地 1.59 平方公里,占建设用地总面积的46.8%；工业厂房建筑面积 160.97 万平方米，占各类建筑总面积的53.4%。由此不难看出，大康是工业化带动发展起来 的一个典型的产业型社区。 为了研究社区工业用地的 开发模式，我们将社区内工业用 地和社区内现状地籍图进行了 叠加，如图2 中的有斜线的部分。 根据社区工业用地的地籍信息， 可以大致分为三种不同类型，一 类是具有合法产权的企业用地； 一类是村集体所有的工业用地； 还有一类是尚未获得合法产权、 图2:大康社区工业用地地籍图 图 且使用权也不在村集体手中的工业用地。通过进一步地梳理和分析，发现这