20180618_商铺销售知识培训教学讲义.pptx

XXXXX商铺销售知识培训 副标题请使用黑体和20pt字号演讲人2014年1月1日广州世联房地产咨询有限公司2014年6月18日目录第二部分 商铺销售知识培训商铺销售须知客户类型分析客户特征分析如何理解投资回报投资模式与政策概述投资回报分析如何引导投资客户购买商铺计算商铺投资收益率的方法第一部分 商铺基础知识培训商铺的概念商铺的分类商铺投资价值商铺价值收益影响因素商铺的投资特点商铺投资形式商铺投资比较购买商铺后赢利方式商铺投资与住宅投资的对比分析产权式商铺的概念PART1 商铺基础知识培训商铺的概念、商铺的分类、商铺的投资价值……一、商铺的概念唐朝宋朝现代公元21世纪公元9世纪公元11世纪长安东西两市，商贾云集，店肆无数，商业十分繁荣首都东京（开封），鱼市、肉市、漆器、金银铺、鲜果市场，无所不有商铺是经营者为顾客提供商品交易、服务及感受体验的场所总而言之，商铺就是做买卖，出售产品或服务的场所！二、商铺的分类二、商铺的分类1、按照开发形式进行分类二、商铺的分类2、按照投资价值分类都市型商铺--绩优股社区型商铺--潜力股便利型商铺--冷门小盘股专业街市商铺--高科技股其他商铺--“一般股票”商铺的价值随着所在地区商业环境的优化会得到提升，依赖于开发商、运营商对项 目准确的开发判断以及一定的时间；有眼光的商铺投资者往往善于把握这种价值提升，赚取投资收益。二、商铺的分类3、按照商铺的位置形式分类 按照商铺的位置形式可以将商铺分为铺面房和铺位。铺面房 指临街有门面，可开设商店的房屋，俗称店铺或街铺。铺位（产权式） 一般只是指大型综合百货百货商场、大卖场、专业特色街、购物中心等整体商用物业中的 某一独立单元或某些独立的售货亭、角等，俗称店中店。二、商铺的分类6、按占有形式分类自用商铺 指商铺产权人自行使用自己名下的商铺 租赁商铺 产权人将一定时间内的商铺使用权给予承租人经营，产权人获取租金收益 。 转租商铺商铺最终使用人通过转租人取得使用商铺的权利，使用人与转租人发生权利、义务关系。 二、商铺的分类7、按权利主体（所有制形式）分类国有商铺 商铺权利的主体资本或主要资本来自于国家，即国家拥有的商铺。 集体所有的商铺 商铺权利的主体资本或主要资本来自于集体，即集体拥有的商铺。 私人所有的商铺 商铺权利的主体资本或主要资本来自于私人，即私人拥有的商铺。 经济成分复合体所拥有的商铺 商铺权利的主体资本或主要资本来自于各种不同经济成分组成的经济实体，即多 种经济成分混合体所拥有的商铺。三、商铺投资价值投资的理想状态是风险小、收益高，而商铺(购置)投资就是具备这个特征。1、商铺是一种以房地产形式存在的物化资本房地产的价值主要在于土地价值，土地的永存和不会损失的属性，使得商铺的房地产价值具有稳定性。2、商铺具有保值和升值的功能商铺因土地资源的稀缺性，尤其是适合商业的土地的紧缺,市场总是处于有限供应的状态，从而使商铺具有保值和升值的功能。3、商铺具有良好通用性。商铺在直接投资时，能生成新的价值——商业利润，商铺在间接投资的租赁经营时，能够获得租金收益, 商铺具有良好通用性。?三、商铺投资价值4、商铺具有很强的变现能力由于商铺的总量供应不够，市场需求量大，使商铺具有很强的变现能力。?5、商铺还具有很强的融资功能商铺因其房地产属性的固定性、稀缺性以及保值升值的功能，是银行欢迎的抵押品。理由是：商铺是不动产，借款人无法转移财产实物，且保管方便。商铺具有良好的保值性，贷款人不用担心资不抵债。对借款人而言，在使用商铺实物的同时，还可以用权证作抵押从而获得融资。因为商铺具备了上述投资价值，拥有旺铺已成为许多投资人梦寐以求的向往。四、商铺租金收益和价值升值收益的影响因素1、商情因子商业环境、商业竞争状态及所吸引的主要客户群的规模及覆盖范围等。2、客流量客流量对于商铺的价值至关重要。商情因子阐释的是商铺所在地区的“宏观”商业状况，但客流量是针对商铺价值的“微观”量化。3、“可视性”因子商铺的“可视性”指经过建筑师创造性的设计，最大限度使得尽可能多的商铺在平面、立面范围内极容易被消费者看到。4、楼层商铺所在的楼层对商铺价值的影响力不小一层的商铺无论是租金还是售价都要比二层、三层的商铺高出很多。四、商铺租金收益和价值升值收益的影响因素5、交通条件交通条件往往意味着可能到访客流量的潜力。6、停车条件具体讲就是轿车停车场。强调停车条件的重要性，是出于中国经济强劲增长的势头。7、规划设计的科学性规划设计必须体现市场功能的需要。通常，开发商需要从市场的角度对项目规划设计进行调整。8、硬件条件商铺的硬件条件具体指商铺的设计和能源状况等，包括面宽、进深、层高及对消费者的有效引导，水、电、煤气、污水排放等技术性内容。四、商铺租金收益和价值升值收益的影响因素9、经营商品的类型经