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唐山--远洋城营销推广报告 运作方式 ： 在项目正式公开发售前，我们采取低价位入市的策略，不论何种付款方式，我们承诺，在此期间认购的客户将享有折扣点的优惠。发展商和我司一道通过媒体发布信息，向社会正式公开认购，认购的方式进行周循环登记，即对有购买意向的客户在一周内进行登记，每位登记客户只需交纳1000元人民币就可以享受在每周统一选购当天所享受的优惠折扣和挑选铺位的权利。这一过程从前一轮认购登记到后一轮统一选购，在发售的过程中定期推出不同方位的物业和价位。 在项目统一选购的当天，我们制造热情洋溢而又热闹非凡的现场销售场景，首先在上午9：00－9：30举办一个庄重的开幕仪式，举行形象代言人签名盛会，请发展商领导宣布一下物业的客户承诺，包括工作进度、入伙时间以及物业管理费等，接下来安排的就是排队抢购的选号程序，我们定时邀请唐山晚报和电视台的记者一同参加，对现场进行采访报到。同时在现场准备许多糕点、饮料，对持牌抽号的客户进行招待，我方与发展商一同准备组织20个摩登小姐进行客户咨询和服务，并且同时开展一系列促销活动，如： l 对来现场咨询的客户每人享用精美纪念品一份 l 对每位下定认购的客户举办一个生动的抽奖活动，活动设最低奖金项目1000元（或1000元的物资），每人可抽奖1次。 l 在活动的当天下午，对已下定的客户组织活动，吸引各媒体的参加报到，推出唐山地产首次案例。 l 活动第二天对活动全盘报到，制造出唐山地产的轰动。 效果预测： 这是一个典型促销活动，其最科学而有效的作用是降低促销的费用，缩短销售周期，在短时间内为发展商回笼资金，强化自身物业形象，为发展商后期开发物业打下基础。 此阶段广告发布的目的是在于迅速建立唐山远洋城项目的市场知名度，配合各种强势媒体宣传，大造声势，引起社会广泛的关注，聚集人气，并结合现场销售人员的团队精神与个人销售魅力，进行筹码认购。 表现形式：在唐山晚报和唐山广播电视报发布软性新闻 2、公开发售期 ① 销售周期 2003年7月7日——2004年1月28日 ② 销售目标 销售55%（其中前期35%，持销期20%） ③ 销售策略 A．集中销售策略 运作方式： 此种运作方式主要是吸引媒体，争取获得巨大的广告回报，其要求就是需发展商制造巨大的市场热点新闻，在公开发售当天吸引客户制造抢购的火热场景，推出“唐山远洋城”――“挖宝行动”。其活动开展与上述一样，其活动期间不公布价格和作具体的认购，“挖宝行动”即为统一认购的当天，对活动其间凡作了登记的客户均能参加“唐山远洋城挖宝行动”（但客户每户需交付1000元／户的定金） 挖宝行动前一天公布所有与物业相关的资料。 “挖宝行动”的简要实施方案： l 活动的当天举办一个隆重的开幕仪式和对挖宝行动活动的介绍。 l “挖宝行动”的过程为“先挖”――“排队选铺位”――“再挖”过程。 简述如下： 凡来参加“挖宝行动”的客户凭登记凭条，在剪彩仪式结束后均可参加抽奖活动，奖品控制在800元左右，参加排队抢购房号，在选定铺位交定金后，正式开展“挖宝”活动，活动的安排是先确定一个1万元的现金奖，其他设许多价值500元以上的纪念品，客户可一直轮番抽奖，直到抽到1万元为止，其中抽中的奖品都为客户所有。 活动第二天举行“取宝”活动和“开宝”活动 “取宝”活动即在当天下午举办一个“现场拍卖会”，拍卖铺位的对象为前一天客户认购的铺位号（一切需经客户同意） （注：开盘第一天的挖宝客户享受了巨大的优惠）而现场拍卖会让客户在短短的两天内感觉到物业的无穷升值潜力，活动持续二个月 活动效果预测 此活动将吸引众多媒体的注意，同时也容易制造现场气氛，起到热销的场景，为物业充分体现无穷的升值潜力。在同类物业中创自身品牌，从而刺激销售，走到最佳状态。应该来说此活动将更刺激和活跃。 B．“化整为零”销售策略 此销售策略是为了避免重复销售，缩小销售周期，最大限度的节省销售费用，有效有节制地把握市场。 其整体思想是把物业分成不同类型，针对不同客户制定各不相同的销售方案，且物业的也分阶段，分区域推出。 运作方式： 把物业分整体市场的二部分、二阶段进行，即在接受认购的同时接受登记，发展商拿出一部分物业一开始就可以认购，另外，一部分物业只接受登记，进行“集中销售”。 操作方式效果预测： 这种方式对前一种有一个保险的思想，既满足了一部分人急于抢购的心理状态，也满足了一部分人想优中选优的心理状态，对物业的成功把握更大，更贴近实际一点。 C．促销价格策略 物业导入市场需要一个良好的切入点，但价格的选择对客户尤为重要，因为一种良好的付款方式将能起到巨大的销售作用，现介绍两种付款方式： 双方按揭策略 商业物业的价位偏高，考虑到本项目具体情况，为减轻投资者的压力，即推出发展商赠送首期款，银行六成按揭。 高定价低价位策略“