土地储备开发精品文档.ppt

狭义拆迁的行政审批事项主要有： 申报年度拆迁计划 申报拆迁范围暂停办理相关事项 开展拆迁招投标 拆迁入户调查、测绘和评估 编制拆迁补偿安置实施方案 筹集拆迁补偿资金及可购安置房、拆迁裁决周转房 申办房屋拆迁许可证 （2）拆迁报批 * 3.1 土地储备开发准备工作 3.2 土地储备开发行政审批 3.3 土地储备开发实施与交付 * 土地储备开发实施主体 政府主导与市场化运作相结合的原则 土地一级开发合作须以招投标方式确定开发单位 政府组建的土地储备机构、社会企业管理或出资 开发商多为外资公司、民营公司、政府组建的公司 可能出现： 地方政府以土地中心为依托，卖地获利； 成立或扶植房地产开发公司，介入二级市场； 一级开发商近水楼台先得月，曲线拿地介入二级 * 土地储备开发实施主体 主体混乱的原因： 地方政府的急功近利，卖地可获利，建设赚政绩 土地市场信息的不透明，一级开发相当于展开调研 拆迁补偿采用产权置换，一级开发成本要从二级获得 （节约调研费用、拆迁成本，顺利回收资金） 招拍挂的制度存在漏洞，比如“围标”、“串标” * 案例：9月问责风暴 国土部时间表：7月督察、8月约谈、9月问责。 部分土地违法严重地区的市长被约谈。 后果严重将被问责，包括记大过、降级或撤职等 公布闲置土地名单,闲置超2年无偿收回 闲置面积已达17万亩，占住宅土地供应量的1/10 * 土地储备开发实施程序 3.3.1 征地实施程序 （1）征地公告 （2）征地补偿安置协议签订 （3）征地补偿安置费支付 （4）地上物拆除与安置建设 （5）征地扫尾事项办理 * 土地储备开发实施程序 3.3.2 征地补偿与安置的原则与方式 （1）征地工作原则 公开公正原则 切实维护被征地农民合法权益原则 被征地农民生活水平不降低，长期生活有保障原则 征地工作跟踪检查原则 * 土地储备开发实施程序 3.3.2 征地补偿与安置的原则与方式 （2）征地补偿的内容与标准 征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费 以及地上附着物和青苗的补偿费。 各级国土资源部门需按要求确定年产值标准、年产值 倍数、征地区片综合地价，以此确定征地补偿标准。 * 土地储备开发实施程序 3.3.2 征地补偿与安置的原则与方式 （3）被征地农民安置的途径 农业生产安置 重新择业安置 入股分红安置 异地移民安置 * 土地储备开发实施程序 3.3.3 拆迁实施程序 （1）拆迁公告 （2）拆迁补偿安置协议签署与补偿安置到位 （3）拆迁裁决 （4）强制拆迁 （5）拆除和拆迁档案整理归档 * 土地储备开发实施程序 3.3.4 拆迁工作原则与方式 （1）拆迁工作原则 维护社会稳定原则 符合城市规划原则 有利于城市旧区改造 有利于生态环境改善 * 土地储备开发实施程序 3.3.4 拆迁工作原则与方式 （2）拆迁补偿对象、范围与方式 拆迁补偿对象是被拆迁房屋及其附属物的所有人 拆迁补偿的范围是被拆迁的房屋及其附属物，且这些建筑物是经合法程序建成的 房屋拆迁补偿方式包括：货币补偿、房屋产权调换 * 土地储备开发实施程序 3.3.5 市政基础设施建设 （1）市政基础设施建设开工准备 土地储备开发实施主体组织专业人员对市政建设 进行施工预算，将预算结果作为招标的标底， 通过招投标方式选择市政建设施工、监理单位。 土地储备开发实施主体向建设管理部门申办 市政工程开工许可证。 * 土地储备开发实施程序 3.3.5 市政基础设施建设 （2）临时 “三通” 建设 临时用路 临时用电 临时用水 * 土地储备开发实施程序 3.3.5 市政基础设施建设 （3）市政基础设施建设实施 场地平整 道路施工 管线施工 * 土地储备开发实施程序 3.3.6 土地储备开发项目验收 （1）内部验收 （2）监理验收 （3）正式验收：①现场验收 ②权属验收 ③资料验收 ④成本验收 之后，验收组出具验收意见，验收合格项目纳入土地储备库或直接组织入市交易；对于不合格项目，验收组提出问题及解决方案，并明确解决期限，待改进后重新组织验收。 * 案例： 国务院法制办当天全文公布《国有土地上房屋征收 与补偿条例(征求意见稿)》征求社会各界意见 征求意见截止日为2月12日,共15天。 * 国防设施建设的需要； 国家重点扶持并纳入规划的能源、交通、水利等公共事业的需要； 国家重点扶持并纳入规划的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要； 为改善低收入住房困难家庭居住条件，由政府组织实施的廉租住房、经济