长沙房地产楼盘wk城阶段性营销策略提报.pptx

[谨呈万科城——中原集体智慧心血结晶];营销的本源是【城市】;;;本报告思维模式——SCQ模型;;本案需要实现的目标;;;项目概况：长沙北城56万方洋房+高层规模大盘;两馆一厅;交通及配套：现状交通配套、生活配套缺乏；但临芙蓉路通达性好，规划中沃尔玛紧邻本案，人居环境日趋成熟;整个项目分期规划互动性强; ;这真的是劣势吗?; 洋房低密度建筑，舒适人居环境 一楼平层，近50平的超多庭院全额赠送，30平的大客厅，彰显大气；豪华主卧配置衣帽间，卫生间，尊享奢侈生活，主卧书房连接庭院，达到休息与工作的完美结合。 二楼跃式，一层拥有12平的惬意庭院生活；二层赠送30平的大露台，既有天又有地，别墅般的优越生活感；6m挑高客厅设计，视野更开阔，增添空间延伸感，让生活更舒适，大气。一二层动静分区明确，下则热闹，上则宁静。 三层复式，豪华双主卧设计，体现身份的尊贵感，我们都是一家之主。双露台赠送，享受阳光生活。 ;西街庭院：献礼长沙--庭院让生活更有想象 ，营造适合现代人生活的中式住宅。实景现房销售，让客户买的放心。 金域蓝湾：好产品是消费者唯一的选择。开盘当日再现了07年楼市火爆场面，吸引了1200多人前来排队购房 。 金色家园：2008年，万科金色家园以睿智者居上的豁达气度，正式入驻星城长沙，开始重新撰写这个城市的人居新概念，用城市核心景域，加冕新锐临峰人仕。 ;;精装价值分析：全面家居解决方案，品牌设计，省事放心。 ;本案静态价值10大体系 ;;国家GDP增长速度呈V型发展;;;竞争环境：区域市场供大于求，潜在供应量大；区内人口不足，凭良好环境、交通和发展前景，吸附中心区人口置业。;竞争格局：品牌开发商入驻，大盘云集，高档项目稀缺；区内楼盘朝三大板块聚集。;高层竞争：2010年供应量大。普宅价格4.2-4.8千/平，江（或湖）景6.8-7千/平；除湘江世纪城，其他项目年度消化2-6万方。;高层核心竞争锁定：区域性较强，集中在项目周边区域的六大项目。;高层核心竞争分析;高层竞争对抗：本案核心价值为区域市场空白紧凑产品，其次为低密度社区+品牌+物管+精装;洋房竞争：区内无洋房，主要面临岳麓区洋房竞争，同时面??区域内同总价跨品类竞争;洋房核心竞争锁定：跨物业类型竞争，筛选出六大核心竞争项目。;洋房核心竞争分析;洋房竞争对抗：本案核心价值为专利2+1庭院洋房，附加值高，居住舒适度高；其次为地段、品牌、物管;项目背景小结;项目市场定位;;;湘江世纪城——高量案例;湘江世纪城——高量案例;;天玺——高价案例;天玺——高价案例;天玺——高价案例;天玺——高价案例;天玺模式：互动式推售，拉升高端产品价值，实现项目天价;模式跨行业借鉴：互动推售策略，在奢侈品领域广为运用。;;;客户洞察;掌控城市, 从掌控城市性格开始;City researching;City researching;City researching;City researching;City researching;City researching;古城长沙与八卦文化 ;性格一：消费阶层错乱，没有贵族的长沙！ 性格二：最八卦的城市，话题是永远的焦点！;把握城市性格的同时 回到本案各类产品对位客户属性;思考方式：;研究方法：;区域客户分析：三大客群集中地，各区群体性特征明显。;产品;客户趋势修正：;项目质素修正：本案高端形象、及品牌开发商质素扩大产品客户来源，特别是对区域性较强的高层产品。;本案产品;任何伟大的发现，都建立在对消费者交易的深入洞察！;策划师：我们是这样做营销和分析客户的……;正确的客户分析，必须了解客户黑匣子！;黑匣子是什么？;黑匣子分类客户对应的营销手法;本案的客户黑匣子研究;洋房典型客户偏好研究深度访谈客户1：;访谈地点:藏珑 业主姓名：朱倩，39岁 籍贯：湖南 长沙人 居住区域：父母住在芙蓉区，自己住在深圳 职业：深圳某公司高层管理人员 家庭结构：三口之家 交通工具： 私家车 获知项目信息的途径：亲友介绍，朋友是业主 置业目的：自住兼投资 购房意愿：客户是长沙人，在深圳工作，想在长沙置业，退休后想回长沙居住所以置业。在大城市生活工作，对居住环境及生活品质要求高，改善型居住，希望有环境好，社区安静，并能靠近湖景的房屋。客户也曾关注过湘江世纪城的江景房，但是由于楼间距窄，高层人多拥挤，而藏珑环境好，小区自然景观资源丰富，让其最终在此成交。客户原买投资房，考虑买在北城，因为房价便宜。对万科有深刻的认识，在深圳名气大。也能够接受100万左右的总价，超过也可以考虑。 个性及生活方式：交谈中可以了解，她是一个非常注重生活质量和生活品质的人，只要产品合适，价格不会是阻碍。喜欢喝coffee，阅读，旅游。对自己的居住环境要求高。信任大品牌，愿住大社区。有投资分析理念