房地产抵押法律制度.pptVIP

第六章 房地产抵押法律制度 第一节 房地产抵押概述 一、房地产抵押的概念和特点 概念：抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务担保的行为。 特点： 1、不转移占有 登记公示 2、从属性 与其所担保的债权形成主从关系 存在上的从属性 转移上的从属性 消灭上的从属性 3、不可分性 4、物上代位性 5、特定性 6、优先受偿性 7、期限性 二、房地产抵押的形态 （一）无地上定着物的土地使用权抵押 1、建设用地使用权抵押 出让方式取得土地的抵押 划拨用地的抵押条件： 1）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人； 2）领有国有土地使用证； 3）具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明； 4）依法签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以抵押所获效益抵交土地使用权出让金。 2、土地承包经营权抵押 以招标招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地的土地承包经营权可以抵押。 但抵押处分时不得改变土地用途。 二、房屋与建设用地使用权一并抵押 房随地走 地随房走 房地一致 《物权法》第１８０条：“以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。” 第二节 房地产抵押权的设定 一、房地产抵押合同 （一）抵押合同当事人 抵押人 抵押权人 （二）抵押合同的形式 要式合同、书面合同 《合同法》第36条：“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。” （三）抵押合同的内容 1、抵押人、抵押权人的名称或者个人姓名、住所； 2、主债权的种类、数额； 3、抵押房地产的处所、名称、状况、建筑面积、用地面积以及四至等； 4、抵押房地产的价值； 5、抵押房地产的占用管理人、占用管理方式、占用管理责任以及意外损毁、灭失的责任； 6、债务人履行债务的期限； 7、抵押权灭失的条件； 8、违约责任； 9、争议解决方式； 10、抵押合同订立的时间与地点； 11、双方约定的其他事项。 二、房地产抵押的标的物 （一）可以抵押的房地产 1、建筑物和其他土地附着物；2、建设用地使用权；3、以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；4、正在建造的建筑物 （二）不得抵押的房地产 1、权属有争议的房地产； 2、用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产； 3、列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物； 4、已依法公告列入拆迁范围的房地产； 5、被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产； 6、依法不得抵押的其他房地产。 第三节 房地产抵押权的效力 一、房地产抵押权的效力 抵押权的担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用。当事人另有约定的，按照约定。 二、房地产抵押权效力所及的标的物范围 1、抵押原物 2、抵押物的从物 3、抵押物的从权利 4、抵押物的附合物 5、抵押物的孳息 6、抵押物的代位物 三、抵押人的权利 1、处分权 《物权法》第191条　抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。　　抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。 2、设定担保物权 《物权法》第199条　同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押财产所得的价款依照下列规定清偿：　　（一）抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿；顺序相同的，按照债权比例清偿；　　（二）抵押权已登记的先于未登记的受偿；　　（三）抵押权未登记的，按照债权比例清偿。 3、出租权 订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。 4、用益物权的设定权 按照物权效力确定其先后顺序 5、占有权 四、抵押权人的权利 1、抵押权的保全权 抵押人的行为足以使抵押财产价值减少的，抵押权人有权要求抵押人停止其行为。抵押财产价值减少的，抵押权人有权要求恢复抵押财产的价值，或者提供与减少的价值相应的担保。抵押人不恢复抵押财产的价值也不提供担保的，抵押权人有权要求债务人提前清偿债务。 2、抵押物的处分权 1）抵押权的抛弃 债务人以自己的财产设定抵押，抵押权人放弃该抵押权、抵押权顺位或者变更抵押权的，其他担保人在抵押权人丧失优先受偿权益的范围内免除担保责任，但其他担保人承诺仍然提供担保的除外。 2）抵押权的转让 抵押权不得与债权分离而单独转让或者作为其他债权的担保。 3）抵押顺