中国房屋地产可持续发展的对策.doc

我国房地产政策研究 -以土地政策为例 杨中强 [文章摘要] 以住宅为主的房地产业是我国新的发展阶段的重要支柱产业，事关国计民生。引导和促进房地产业持续稳定健康发展，有利于保持国民经济的平稳较快发展，有利于满足广大群众的基本住房消费需求，本文首先肯定了我国房地产业发展所取得的成绩，指出了存在的问题，然后分析了政府近几年采取的房地产相关政策尤其是土地政策的作用及其存在的问题，最后指出了要保证我国房地产业健康、可持续发展，政府在政策方面需要做的努力。 [关 键 词] 房地产市场 宏观调控 土地政策 　　 　　改革开放特别是1998年以来，随着城镇住房制度改革不断深化，我国城乡居民住房消费观念明显转变，住房消费有效启动，房地产业总体上保持了快速健康发展的势头。城镇居民人均住房建筑面积，由1998年的不到19平方米，提高到2005年的30平方米以上。城镇住宅成套率达到80％以上。房地产市场的发展对于扩大内需、拉动经济增长、推进城镇化发展、改善居民住房条件等，都发挥了积极作用，已成为国民经济的重要支柱产业。　　 　　党中央、国务院高度重视房地产市场的持续稳定健康发展，近几年，针对发展中出现的突出矛盾和问题，及时采取了一系列调控措施。2004年，针对房地产等固定资产投资规模过大、增长速度过快等突出问题，中央果断采取严把土地、信贷两个闸门，提高房地产开发项目资本金比例，控制城市房屋拆迁规模等措施。2005年，针对部分地区房地产投资规模过大、商品住房价格上涨过快、供应结构不合理、市场秩序不规范等突出问题，国务院办公厅先后印发了《关于切实稳定住房价格的通知》，转发建设部等部门《关于做好稳定住房价格工作意见》（即两个国八条）。随着各项调控政策的实施，特别是两个国八条出台以后，房地产市场调控取得初步成效。主要表现为：房地产开发投资平稳增长，2006年1-6月，全国房地产开发完成投资同比增长24.2％，明显低于同期城镇固定资产投资增幅；住房需求调节效果初步显现，1-6月40个重点城市商品住房累计成交面积同比增长7.97％，投机性购房基本得到遏制，投资性购房得到一定程度的控制；房价上涨幅度总体趋缓，6月份70个城市房屋销售价格同比上涨5．8％，涨幅比上年同期回落了3.3个百分点，与上月持平，特别是去年初房价上涨过快的长江三角洲地区一些城市效果比较明显，上海已连续7个月下降。　　 　　同时，必须清醒地看到，由于贯彻两个国八条确定的各项措施还不到位，房地产市场发展中的一些突出问题还没有得到根本解决。住房供应结构性矛盾仍十分突出，适合当地居民自住需求的中低价位、中小套型普通商品住房和经济适用住房供应不足。2006年1-6月份，40个重点城市上市预售的套均建筑面积115平方米，有15个城市套均建筑面积高于120平方米。部分城市房价上涨仍然较快，2006年6月份，70个大中城市中，8个城市新建商品住房价格同比涨幅超过10％，19个城市月环比涨幅超过1％。引导合理消费的政策措施不到位，部分居民存在超前消费、过度消费的现象。 　　上述矛盾和问题，虽然是结构性、局部性的，但影响很大，群众意见多，社会广泛关注。解决房地产价格上涨过快的问题，不能仅仅停留在对某个城市、某个地区的房价的解决上，而是要作为一个产业来对待，既需要国家宏观调控政策的调整，更需要市场自发的调整和成熟。 　　1 我国2003-2006政府出台的房地产政策汇总 　　从2003-2006年，国务院相关部门共出台了关于房地产业的相关文件、法规政策多达几十条，这是其它任何产业所不可能达到的，也充分表明了政府对房地产业的重视。政府对房地产业的宏观调控主要是通过税收、金融、土地等方面的相关政策进行调控。　 　　1.1行政、财政、法规方面 　　①2003年6月：国务院公布我国首部《物业管理条例》 　　②2004年7月底：国家发展和改革委员会、建设部下发通知，提出物业服务收费从04年10月1日起实行明码标价 　　③2003年8月12日：《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》(18号令)，国家宏观调控政策的总方针，将房地产业定位为拉动国家经济发展的支柱产业之一，明确提出要保持房地产业的持续健康发展。 　　④2004年5月13日：《经济适用住房管理办法》以及《关于已购经济适用住房上市出售有关问题的通知》出台。 　　⑤2005年3月26日：旧国八条：国务院下发了《关于切实稳定住房价格的通知》。 　　⑥2005年4月27日：新国八条：《关于做好稳定住房价格工作意见》。 　　⑦2005年第二季度：讨论物业税开征相关问题。 1.2金融 　　①2003年6月5日：《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》。 　　②2004年4月25日：经国务院