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会计实务知识点连载：投资性房地产 （来源于中华会计网校） 　　一、主要账务处理　　　　投资性房地产，顾名思义是包括房产和地产两部分的，那么自然是包括了投资性房地产的两种情况：房地产整体的出租和持有增值后转让的土地使用权。　　这里的重点其实还是公允价值计量的投资性房地产，至于成本模式计量本质上就是和固定资产核算一致，没有什么难点。公允价值计量的投资性房地产入账价值的确定需要区分几种情况，一种是外购的，这个大家肯定业务很娴熟了；另外是自用的房地产转换为投资性房地产，还有是作为存货核算的房地产作为投资性房地产。借：投资性房地产贷：银行存款借：投资性房地产　　累计折旧　　固定资产减值准备　　贷：固定资产??　　关于自用的房地产转换为投资性房地产的，大多数企业都是这么干的，虽然是来了个转换但是本质上还是属于自己的房地产，只是原来住的是自己人，现在换了外人了，本质上是没有什么差别的，因此假如说你这个投资性房地产成本模式计量的，所谓成本模式其实就是和固定资产的历史成本法计量是一个概念，那么各个明细科目平稳过渡，固定资产换成了投资性房地产，累积摊销换成了投资性房地产累积折旧（摊销），固定资产减值准备换成了投资性房地产减值准备，这里需要注意一下，为什么有个投资性房地产累积折旧（摊销）呢？是因为如果土地使用权不能单独和算的话，那么就和房子一起计提折旧了，所以会有一个“摊销”的意思，当然如果这个投资性房地产就是土地使用权，那么自然就是用投资性房地产累积摊销了。　　需要注意一个问题那就是自己住改成别人住了，以后折旧肯定不能记在自己名下了，肯定要在别人名下，那么租金收入是“其他业务收入”，自然折旧和摊销就是“其他业务成本”了，不是一家人不进一家门嘛。借：投资性房地产－成本　　累计折旧　　固定资产减值准备　　（公允价值变动损益）　　贷：固定资产　　　　（资本公积－其他资本公积）　　借：投资性房地产－公允价值变动　　贷：公允价值变动损益借：递延所得税资产　　贷：所得税费用　　　　如果是自用的转换为投资性房地产，发现这个投资性房地产公允价值能够可靠获得，那么后续计量用公允价值计量法。这个时候公允价值一般会和账面价值有差异，那么应该怎么处理呢？一个原则就是高于的部分一定不能让你记损益，为什么？因为会计准则就是千方百计的防止上市公司调节利润，所以这个口子一定要堵上；之前大家听说过资产评估增值的问题，老是抱怨怎么会计就是不做处理？原因就是你是历史成本法计量，公允价值和你没有关系，所以资产评估增值也自然和你没有关系了。而在这个转换的时候，以后是公允价值计量了，资产评估增值终于可以被承认了，会计上可以做处理了。但是需要注意一下，这个房子是谁的？是投资者的！那么资产评估增值是谁的？当然也是投资者大家的，所以这个计入了“资本公积－其他资本公积”，之所以是其他资本公积，原因就是这个资本公积是由于其他原因导致的，一般就是评估增值了。那么公允价值如果小于账面价值了怎么办？考虑到以后公允价值变动就是公允价值变动损益了，所以转换的时候也让你计入到公允价值变动损益，就是说以后还会有回旋的余地，准则没有说让你认栽，君子报仇十年不晚，相信你会公允价值回升的，所以计入损益以后等着回升吧。所以综合来看，公允价值高了，差额计入权益，防止你操纵利润；公允价值低了，差额可以计入损益，一定程度也会影响到企业损益，如果市场波动太大，企业损益可能会大受影响。借：固定资产　　投资性房地产累计折旧　　投资性房地产减值准备　　贷：投资性房地产　　　　累计折旧　　　　固定资产减值准备借：固定资产　　贷：投资性房地产－成本　　　　投资性房地产－公允价值变动　　　　公允价值变动损益　　如果是作为存货核算的房地产，也就是房地产公司自己开发的房地产转换为投资性房地产了，这个其实就是领用本企业的存货了，在一般企业中自用产成品有个视同销售的处理，就是说税务部门肯定会征你税，就实际上和你卖出去再买回来一个道理，税负不能少。在转换的时候也是一样的道理，本来是出售的房地产，本来是税务部门等着征税的房地产存货，你忽然说自用了，税务部门接受不了这个打击，不行我要征税，如果放过，别的卖东西的肯定不干，所以这个时候存货房地产改变用途成了投资性房地产，本质上性质发生了变化了，所以视同销售征收企业所得税。也许有人说不是销售房地产有营业税吗？这里忽略了一点：视同销售毕竟不是真正的销售，所以营业税不会涉及，一个原因是营业税必须有营业额，另外的原因是营业税本身就没有什么视同销售的说法，营业税就只认真正的销售，别的装销售肯定不干。另外土地增值税也不会认，因为土地增值税有个要求就是所有权要发生转移。另外房地产存货转换为自用房地产也是一样的道理，本质上性质发生变化，这里说的性质主要是指