房屋地产开发成本核算难点问题总结.docVIP

财务人员学习成本核算一般是从学习工业企业成本核算开始的，而房地产开发其业务流程、成本构成、核算方法等都与工业企业和其他企业相差甚远。针对目前许多房地产企业成本核算混乱现状，本文作者经过认真思索并结合工作经验，认为房地产开发成本核算会计在学习好一般企业成本核算方法后还需要重点掌握房地产开发成本核算中的几个难点： 1．核算对象的确定。这是正确核算房地产开发成本的关健，核算对象太小工作量太大并且不利于间接成本的分摊；成本对象太大则不利于及时结转成本等。 2配套设施成本的核算。由于许多财务人员不懂房地产开发业务，配套设施的建设多数时候与房地产产品的建设又并不同步，造成配套设施成本不能合理的在各期、各种产品之间分配。 3．房地产成本核算中的其他特殊性。 本文没有按传统方法去介绍房地产开发成本核算方法，而是抓住几个重点难点去介绍具有较强的针对性和实用性。 关键词：房地产 成本核算 难点 财务人员学习成本核算一般是从学习工业企业产品成本核算开始的，而房地产开发产品恰是一般企业会计核算中的固定资产，其业务流程、成本构成、核算方法都有其特殊性。目前许多房地产企业成本核算这一块还比较混乱，这其中有一些企业是为偷税有意不正确结转产品成本的原因，但更多的还是一些财务人员未能把一般企业成本核算方法同房地产行业的特殊性有机结合起来所致。笔者在房地产行业从事财务工作多年，认为房地产开发成本核算应重点掌握以下几个难点： 一、成本核算对象的确定： 房地产开发投资大、开发周期长,经常多个项目、几个开发期间的成本费用交织在一起，如何确定成本核算对象往往成为正确计算产品成本的关键。以每一栋房子作为成本核算对象大多时候不太现实，因为许多费用很难分摊到每一栋房子，这样不仅工作量大，成本分摊麻烦，而且对需要预提的成本费用往往还估计不准，造成计算出的成本偏差很大。一些大型房地产企业为准确核算小区产品成本，则常以整个小区作为一个成本核算对象，整个小区开发完后再办决算再计算项目盈亏，但这种方法也不科学，因为其显而易见有以下弊端： 1．它违反了会计核算的及时性原则。会计信息要为企业管理、决策服务，而市场变化迅速，多年以后可能货币价值、销售价格、成本构成等都发生了很大变化，这时候才结出的成本信息可能已意义不大； 2．它也违反了会计核算的客观性原则。收入成本不及时结转，销售款长期挂在预收账款中，已销售的产品还长期放在存货项目中，这样各期财务报表势必不能真实地反映该期财务状况、经营成果；时间拖得太长，最后的小区结算大多也是草草收场。 3．它更不利于成本分析考核。它使小区内不同项目的盈亏利润最后抵消，使不同项目、子项目的成本控制效果最后混淆，不利于对项目、对责任人的考核，不利于成本分析，不利于总结经验教训。 所以房地产成本核算对象不能过细但也不能时间空间范围跨度太大，而应结合开发地点、开发时间、用途、结构、经济责任等因素综合考虑，满足管理的需要。例如小区滚动开发的，可先区分不同的开发期间，同一期的土地可再以不同地点、不同客户作为一个成本核算对象；同一期的房屋可以不同结构类型、不同的项目责任人作为一个成本核算对象；先开发土地再建房子的可先以土地作为成本核算对象，再以不同类型的房屋作为成本核算对象等等。 二、配套设施成本的核算： 一些房地产企业在土地拆迁完毕、房屋竣工验收完毕后只根据其实际已发生的成本费用来确定产品成本，未考虑其应负担的配套设施成本，造成计算出的产品成本不实、品质相近的各处、各期产品成本相差很大。配套设施成本本质上相当于工业企业产品成本中的辅助生产成本，但它比辅助生产成本更为复杂。配套设施成本现已普遍占房地产开发成本的相当大比例，一些配套完善的高档小区配套设施费用甚至超过50%，而配套设施的建设与开发产品的建设多数时候又并不同步，财务人员大多也不了解小区的规划设计，配套设施先行建好的不知道如何成本分摊，配套设施后期开发建设的不知道如何成本预提，分配标准也不知道怎样确定，这就使得配套设施成本的核算错综复杂。要想正确核算配套设施成本着重应从以下几个方面入手： 1．熟悉房地产开发流程，了解小区规划设计。房地产会计不仅要掌握会计知识，还应熟悉房地产开发的一般知识，熟悉开发流程，了解小区规划设计，要取得规划报建、工程预算等部门的配合，只有这样才能对房地产开发成本构成心中有数；才能对配套设施的构成分布、开发进度、成本分配有个初步的思路；才能按照权责发生制原则和配比原则合理分配预提配套设施成本。房地产开发企业的配套设施主要分两类：一类是小区内不能有偿转让的公共配套设施，如水塔、锅炉房、居委会、垃圾站、物管用房、消防、幼托、自行车棚等；另一类是能有偿转让或另有投资来源的城市规划中规定的大型配套设施项目，包括商店、银行、邮局、学校、文化站、医院、交通道路等。 2．