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房地产稽查案例.2?—?某房地产公司虚列成本偷税案 (2010-10-03 20:02:17) 转载原文 本案特点：本案税务稽查人员检查房地产企业时，结合建筑行业特点，从分析开发成本合理性入手，发现并查实企业虚增成本问题，为房地产行业企业所得税检查提供了行之有效的办法。 一、案件背景情况 （一）案件来源：根据2007年度税收专项检查工作计划，某市地税局稽查局对该市某房地产开发公司2006年度纳税情况进行检查。 （二）纳税人基本情况：某房地产开发公司成立于2001年10月，2004-2005年开发某花园小区，2006年初开始销售。该单位2006年度账面反映某花园1＃至5＃商住综合楼共计销售收入3305.5万元，账面利润278.5万元。 二、检查过程与检查方法 （一）检查预案 检查前，稽查部门制定了检查预案：先从企业调取会计核算资料、纳税资料及建安成本结算资料，然后从征管分局调取该单位周边地段其他开发商的纳税资料进行对比分析。在此基础上，收集工程监理单位、施工单位、工程造价审核单位等部门的相关资料，开展必要的外围调查取证，实施询问调查，最后锁定证据，固定事实。 （二）检查具体方法 比对分析，发现疑点 检查人员认真分析了该单位的有关纳税资料。该项目商用房占总开发商品房的15%，项目利润率约8%。该小区位于市区较繁华地段，其楼盘在建筑结构、容积率、绿化等方面与周边其它小区基本类似，平均售价（2000元/㎡）比周边项目高出近200元/㎡，而利润率却明显低于周边其他房地产公司15%的平均利润率。经查，该单位收入已全部入账，检查人员于是将检查重点锁定在企业的成本费用项目上。 检查人员将该企业的成本与周边房产开发公司的成本逐项进行了详细比较，发现该单位的平均建筑安装成本（1000元/㎡）比周边同等楼盘高出200元/㎡,同时高出该市同等类型房产平均成本180元。进一步检查发现，该公司账面反映的工程费用均已支付给施工单位，而施工单位法定代表人与该公司法定代表人是夫妻关系。据此分析判断，企业极有可能利用这种关联关系虚增成本。 检查人员依法询问了施工单位负责人。该负责人声称工程造价是真实的，是经过权威部门审计的，并提供了由某工程造价审核机构出具的《关于某花园1＃至5＃商住楼工程结算的审核报告》及相关附件。报告列明该工程报审价为2041.7万元，审定价为1821.9万元。该开发商也是按照工程结算报告的金额入账，相关的工程结算单均有开发商、施工单位与工程造价审核机构三方签证，该报告是具有法律效力的。但检查人员依据所掌握的全市建安成本价的平均状况，确信对该企业成本问题的判断不会有误，于是决定从外围突破。 外围突破，锁定重点 检查人员先到建设局工程造价管理处，对在同一区域开发的其他房地产公司的有关情况进行了详细了解，同样得出该公司的单位工程造价偏高的结论。检查人员据此推断工程造价审核机构出具的审核报告很有可能存在问题。 由于工程施工要经建设单位、施工单位及监理单位三方协作才能完成，国家实行工程强制监理制度，监理资料完成后必须存档，因此要审核审计报告，必须要从监理资料入手。检查人员详细查阅了分部分项工程监理验收记录，了解每一个分部分项工程，并与工程造价审核机构工程结算书中的每一个子目相核对。 通过仔细核对，检查人员首先发现某花园2号楼的监理记录中无沙垫层，而工程结算书中却出现了沙垫层。根据这一线索，检查人员又详细查阅了监理工作日志及分部分项工程验收报告和图纸、设计变更等资料，但均未发现某花园2号楼有沙垫层的相关记录。随后，检查人员对当时负责监理的工程师进行了询问，证实某花园2号楼并未做沙垫层基础。仅此一项，该企业就多计工程造价133万元。 乘胜追击，扩大战果 进一步检查发现，某花园工程桩基础图纸中明确设计为猫杆静压桩，而《工程审核结算书》中却反映为打混凝土预制桩，两者价格相差4～5倍。根据国家相关法律的规定，凡影响结构的建筑设计变更必须要由原设计单位出具工程设计变更通知书，但检查人员查阅了全部档案，也未发现桩基的变更通知，相关的监理工作日志及分部分项工程验收报告，也都反映桩基础为猫杆静压桩。经询问监理工程师和相关施工技术人员及设计单位有关人员后得知，该工程的桩基并未变更，仍为猫杆静压桩。经重新套用国家定额进行计算，此项目多列支工程成本85万元。 接着，检查人员又到某花园进行实地检查。由于工程结算书中反映该花园的道路厚度达到50㎝，与通常情况不符，检查人员便在开发商、施工单位、监理单位三方共同见证下，对道路进行了挖掘，并按随机原理，选取若干计算点，核定出道路的平均厚度只有20㎝（在后来的询问调查中，该单位和施工单位承认是按20㎝的厚度施工的），虚列成本达20万元。 检查人员还发现，工程结算书的材料清单中有大量使用室内乳胶漆的记录。开发商的解释是该小区的房屋均是