珠三角集体建设用地流转的经验与发展对策.pptVIP

* 杨木壮1，宋榕潮2，曲林静1，常立早1 （1.广州大学地理科学学院；2.广东省土地勘测规划院） 珠三角集体建设用地流转 的经验与发展对策 纲 要 珠三角农村集体建设用地流转状况 珠三角集体建设用地使用权流转的做法与经验 当前珠三角农村集体土地使用权流转存在问题 珠三角集体建设用地 流转的经验与发展对策 2 1 3 规范与促进集体用地流转的对策建议 4 当前我国的土地资源分为国有土地（主要为城市用地）和集体土地（主要为农村用地）“两种产权”，形成了两个分割的土地市场。 国有土地 集体土地 我国土地资源 城市用地 农村用地 工业化、城市化快速推进 对非农建设用地需求不断扩大 国有建设用地供给稀缺 新农村建设的启动 集体建设用地流转势在必行 国有建设用地供给稀缺 通过对广州、佛山、东莞、中山、江门、惠州、珠海、深圳、肇庆等地区的实际调研。总结其成功的做法和经验，并针对性地提出一些对策建议。希望能为建立健全集体建设用地使用权流转提供有益参考。 珠江三角洲地区经济发展快速，集体建设用地流转早，成效显著，值得借鉴。 城市规划面临的挑战（1）面临取消城乡户籍二元制的冲击；（2）面临土地所有制多样化的冲击（城市乡村部分土地实行私有化趋势）；（3）面临人口数量素质巨大压力,城市化压力；（4）面临资源短缺冲击（水、土地资源）；（5）面临生态安全及环境污染加大压力；（6）面临开发区热到硅谷热、光谷热的冲击、大学园区热（高科技与高新技术）； （7）面临旅游产业高速发展的巨大冲击；（8）面临高新技术农业（生态农业、观光农业）的冲击；（9）面临经济全球化、加入WTO、市场经济的冲击；（10）面临人们思维多元化、追求个性化，多元文化、消费超前化的巨大冲击。 (11) 汽车进入家庭的影响；（12）信息革命的巨大影响。（生产方式、生活方式以及社会变革对城市规划的压力） 1 珠三角农村集体建设用地流转状况 50% 45% 50% 80% 40% 珠三角 东莞市 中山市 佛山南海区 深圳宝安区 珠三角农村集体建设用地占全部建设用地总量的比例 据估算，珠三角农村集体建设用地占全部建设用地总量的50％以上，其中东莞市在40％以上，中山市约占45％，佛山市南海区接近50％，深圳宝安区比例高达80％。 2001年，佛山市顺德区（原顺德市）被国土资源部和国务院法制办确定为全国农村土地管理制度改革试点，改革试点的主要内容就是集体建设用地流转。随后南海、东莞等地也开展了规范农村集体建设用地使用权流转的积极探索。 2005年10月实施《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》，成为第一个通过地方立法允许集体建设用地使用权合法入市流转的省份，打破了“非经政府征地，农村土地不得合法转为非农用途”的传统旧制。 2003年6月在全省范围内试行集体建设用地使用权流转（《关于试行农村集体建设用地使用权流转的通知》） 主要表现为以地合作合资、房地一同出租、自发出让出租土地、抵押融资等形式 1978-2000年 自发形成阶段 2001-2004年引导提高阶段 2005年至今 规范发展阶段 流转呈现进度快、效益高、秩序稳三个特点 比较规范、有序 珠三角农村集体建设用地使用权的流转，是伴随外向型经济、民营经济的发展，伴随着市场经济的发育而产生和发展的，经历了一个由自发、无序向规范的发展过程。 东莞市土地流转三个发展阶段 192 2008年底 中山市 251 281 2008年10月底 江门市 610 1314 2008年底 佛山市 5.8 436 287 2005年以来 东莞市 22.35 1300 1988 2007年底 广东省 交易价款（亿元） 面积（公顷） 宗数 时间 地区 珠三角农村集体建设用地流转状况 2 珠三角集体建设用地使用权流转的做法与经验 A 争取实现集体建设用地与国有建设用地的平等地位—顺德经验 B 提出了农村集体建设用地使用权流转的原则和条件 C 加强政府对集体建设用地流转的监督和管理 规范土地流转收益分配, 确保农民成为土地流转收益的主要获得者—南海模式 D 顺德经验：农村建设用地有序流转，集体土地与国家土地“同地同价同权” 2001年10月25日，国土资源部和国务院法制办正式批准顺德为农村集体土地管理制度改革试点,在伦教镇新塘村、熹涌村与龙江镇华西村开展集体非农建设用地流转试验。顺德成为珠三角和全国推行土地管理制度的综合改革试验田。2002年11月28日，顺德正式出台《顺德市集体所有建设用地使用权流转管理暂行办法》，明确提出集体土地所有权与国家土地所有权“同地同价同权”，农民集体所有建设用地只要符合土地利用总体规划、村镇建设规划，并依法取得土地使用权，经批准可采用转让