公司因股权转让-土地登记如何办 理.docVIP

公司因股权转让而更名，土地登记如何办理 土地权利人（公司）因股权转让而引起公司法定代表人、名称变更，应该按照土地权利转让办理变更登记，还是按更名登记办理？实践中，地方感到非常棘手，难以处理。因为如果仅仅按照更名登记办理，容易导致部分公司特别是房地产开发公司通过股权转让规避国家对土地权利转让的限制性规定（主要是《城市房地产管理法》第三十九条对出让土地使用权转让及三十九条关于划拨土地使用权转让的限制性规定）和逃避相关国家税收（土地使用权转让时，发生的税费一般有营业税、土地增值税、所得税、印花税、契税等。股权转让时，一般只涉及印花税、公司所得税或个人所得税等）；如果按照土地权利转让办理变更登记，不仅无明确法律依据，而且增加了土地登记机构的审查难度与责任。 此问题的实质是股权转让是否导致土地使用权转让。就此问题，2005年10月25日国土资源报第8版曾经进行过探讨，对不同的意见及理由都进行了刊登。之后也曾多次刊登类似的文章。有的认为土地权利没有转让，应该按照更名登记办理；有的认为土地权利已经转让，应该先办理转让手续再办理变更登记等。实践中，有的甚至还根据股权转让的形式不同进行不同的认定：如有的认为股东之间进行股权转让不视为土地权利转让，但股权转给现有股东之外的单位和个人则视为转让；有的认为部分转让不视为土地权利转让，但股权全部转让的，则应认定为土地权利转让；有的认为普通公司股权转让不视为土地权利发生转让，但房地产开发公司的股权转让视为土地转让等。 关于此问题，目前没有明确的法律规定，仅有少量的文件进行了规定。但仅有的这些文件的规定还不一致，存在冲突。如《国土资源部办公厅关于股权转让涉及土地使用权变更有关问题的批复》（国土资厅函[2004]224号）规定“太古可口可乐香港有限公司将其全资拥有的独资企业—太古饮品（东莞）有限公司全部转让给可口可乐（中国）投资有限公司，属于企业资产的整体出售，其中包含土地使用权的转移。因此，该行为属于土地使用权转让，应按土地使用权转让的规定办理变更登记”；浙江省国土资源厅《关于公司名称、法定代表人变更以及股东转让出资或股份是否涉及土地使用权转让有关问题的批复》（浙土资函〔2005〕186号）认为“依法的企业名称、法定代表人变更以及股东转让出资或股份等行为，应属《中华人民共和国公司法》调整范畴，不作为法定的土地使用权转让情形。因此，应根据原国家土地管理局《土地登记规则（修正）》和《浙江省土地登记办法》的有关规定，仅对企业名称、法定代表人等登记事项办理变更登记，而对出资或股份转让行为无需办理变更手续”；《杭州市土地使用权变更登记若干规定》（土资籍[2006]4号）第九条第二款则要求，“房地产项目用地单位因股权转让引起土地使用权人更名的”，应先办理土地转让手续后，再办理土地变更登记，而对“除房地产项目用地单位以外，因原企业名称注销且地方税务部门出具免税凭证的土地使用权人更名引起的（包括变更前后企业股东股权结构发生变化的）”，按照第八条第一款的规定，可直接办理土地变更登记。 由于存在各种不同的意见，地方操作起来比较困惑和迷茫。工作中，地方同志向笔者咨询的最多的，也是此类问题，因此笔者觉得有必要就此问题谈谈自己的意见，以供地方实践参考和借鉴。 总的来说，笔者同意国土资源报2005年10月25日刊登的付智《企业因股东变化更名不属于土地转让》、刘春辉《按更名办理变更土地登记》以及2007年6月11日刊登的雷爱先、陈明《股权转让与土地使用权转让》等文章中的观点及理由，认为公司的股权转让并不导致土地使用权转让，在公司的股权转让导致公司法定代表人、名称变更时，只需要办理更名登记即可。理由如下： 一、从《公司法》的角度来看，股权转让并不导致土地使用权转让 一是股权转让和土地使用权转让的标的不同。股权转让不是土地权利而是股份。根据《公司法》有关设立公司、转让出资或股份的规定，在公司设立时股东或发起人可以用货币出资，也可以用实物、工业产权、非专利技术、土地使用权出资。当股东以土地使用权作为出资变更到公司名下时，土地使用权已货币化、股份化，股东丧失了土地权利而相应地获得经过折算的公司股份，取得了《公司法》第四条规定的“公司股东依法享有资产受益、参与重大决策和选择管理者等”股权权利。土地使用权变成了公司的独立财产，而不再是股东的财产。原出资的股东对土地使用权没有了处置的权利，不得再对已作为出资的土地权利随意支配，否则即构成侵犯公司财产的行为。股东依法转让的是其股权，而不是土地使用权。股权转让后，公司的资产没有发生任何实质的变化，土地权利仍然登记在公司名下，公司还是以其全部资产对债务承担责任。 二是股权转让和土地使用权转让的主体不同。根据《公司法》第三条第一款的规定，“公司是企业法人，有独立的法人财产，享有法人财产权。公司以其全部财