合富魏玛假日房地产项目营销策划报告.doc

目 录 页码 第一部分：镇江市宏观市场研究 1 1. 镇江市2003-2005年上半年国民经济运行状况分析 1 1.1. 镇江市GDP总量及人均GDP逐年稳步提升 1 1.2. 人均可支配大幅上升，城市居民消费购买力增强 2 1.3. 镇江城市人口持续增长，城市化进程加快 3 1.4. 镇江市财政收入稳步增长，金融运行态势良好 3 1.5. 招商引资力度加大，吸引外资成绩显著 4 1.6. 固定资产投资持续高速增长 4 1.7. 近期间重要宏观政策研究 5 1.7.1. 央行再次加息政策落实，持币待购现象凸现 5 1.7.2. “国八条”政策研究——内忧外患，打击投机，规范市场 6 1.7.3. 人民币升值，对镇江房地产市场波动较小 7 1.8. 综合分析 8 1.8.1. 城市市场发展前景容量可观，城市综合实力跃上新平台 8 1.8.2. 宏观调控政策出台、中低价商品房成为需求主体 8 2. 镇江市城市整体规划研究 9 2.1. 行政区域划分原则 9 2.2. 行政区域特点以及行政区域之间的竞争关系分析 9 2.2.1. 区域行政功能规划特点 9 2.2.2. 区域竞争关系分析——资源整合，区域互助互补原则 10 2.2.3. “东扩南进，西延北稳” 的整体城市格局 10 2.3. 镇江市整体规划对区域的支持 12 2.3.1. 镇江市城市概况 12 2.3.2. 镇江城市定位和发展目标概况 13 2.3.3. 第三产业结构比重逐年增加，吸纳外来人口能力增强 14 2.3.4. 镇江市“南徐新城规划”构建现代化城市蓝图 15 2.3.5. 形成“内部成网、外围放射” 的城市交通骨架 16 2.3.6. 丹徒新区重要城市规划研究 17 2.4. 综合分析 19 2.4.1. 双重经济动力推动镇江城市扩容 19 2.4.2. “一城两翼，向南发展”城市发展战略落实，丹徒新城面临发展机遇 20 3. 镇江房地产市场发展状况及特征分析 20 3.1. 镇江房地产市场发展回顾 20 3.1.1. 镇江房地产发展概况 20 3.1.2. 供求关系基本保持平衡，但是供应略大于需求 21 3.1.3. 镇江商品房价格增长速度比较快，房价不断攀升 22 3.2. 2004—2005年镇江房地产市场发展特点 23 3.2.1. 宏观调控效力显现，中低价商品房成为销售主流 23 3.2.2. 消费者购房趋于理性，房价成为敏感因素 23 3.2.3. 城市拆迁重新放量，拆迁客户仍是市场的消费主力 24 3.2.4. 房地产市场发展态势逐步趋于成熟，房价上涨趋向稳定 24 3.2.5. 房产开发模式不断创新 24 3.2.6. 市场细分化趋势明显，产品向多元化、人性化方向发展 25 3.2.7. 大盘开发成趋势，开发企业积极储备土地 25 3.2.8. 市场向外围化、郊区化发展 25 3.2.9. 随着市场竞争进一步提升，注重修炼产品内功的代理公司优势凸现 25 3.2.10. 镇江消费者调查分析 26 3.3. 镇江房地产发展环境分析 30 3.3.1. 有利因素 30 3.3.2. 不利因素 30 第二部分：镇江市房地产现状特征分析 32 1. 镇江市房地产市场板块划分原则 32 1.1. 镇江房地产市场区域划分原则 32 1.2. 镇江房地产市场各大板块特征分析 32 1.2.1. 城中板块――城市中心成熟居住区 33 1.2.2. 丁卯板块――产业居住区域、开发区成熟居住区 34 1.2.3. 学府板块――大学城居住区； 35 1.2.4. 南徐板块――规划中行政文化中心、生态居住区 37 1.2.5. 滨江板块――成熟高档住宅区； 39 1.2.6. 丹徒板块――生态居住区、产业居住区； 40 1.3. 分析结论 42 1.3.1. 从价格因素的角度来分析 42 1.3.2. 从城市规划及区域竞争的角度来分析 42 2. 镇江住宅市场各竞争板块项目研究（多层、小高层、高层） 42 2.1. 城中板块 42 2.1.1. 城中板块竞争项目概况 42 2.1.2. 城中板块主力产品类型面积分析 43 2.1.3. 城中板块产品价格及主力总价分析 43 2.1.4. 城中板块内部配套设施分析 43 2.1.5. 城中板块后续供应量分析 44 2.1.6. 城中板块代表项目 44 2.2. 丁卯板块 45 2.2.1. 丁卯板块竞争项目概况 45 2.2.2. 丁卯板块主力产品类型面积分析 46 2.2.3. 丁卯板块产品价格及主力总价分析 46 2.2.4. 丁卯板块内部配套设施分析 47 2.2.5. 丁卯板块后续供应量分析 47 2.2.6. 丁卯板块代表项目 47 2.3. 学府板块 49 2.3.1. 学府板块竞争项目概况 49 2.3