同致行由旅游消费趋势解析度假地产发展前景.doc

由旅游消费趋势解析旅游度假地产发展前景 前言 近几年，我国房地产业、旅游业发展持续升温，成为社休闲度假村、主题公园、旅游培训基地、会议中心、产权酒店、分时度假酒店、高尔夫度假村、风景名胜度假村等旅游房地产项目具有的规划功能附加值较高和投资特征这些特征使旅游地产在居住品质、投资价值和发展前景方面比单一的住宅或商业地产项目具有更多的优势，因而备受开发商和购房者关注和青睐 旅游景点地产：主要是指在旅游区内为游客的旅游活动建造的各种观光、休闲、娱乐性质的、非住宿型的建筑物及关联空间主要是指在旅游区内或旅游区旁边提供旅游服务的商店、餐馆、娱乐城等建筑物及关联空间）（亿元） GDP()（亿元） 1996 1638 67885 1997 2113 74462 1998 2391 78345 1999 2832 81911 2000 3176 89404 2001 3522 95933 2002 3878 102398 2003 3442 116694 2004 4711 136515 2005 5286 182321 说明： 数据来源：国家统计局历年《国民经济与社会发展统计公报》。 表格中数据按“四舍五入法”进行了取舍，因此与原数据略有出入。 根据公式r=/（其中r为相关系数，x为国内旅游收入，y为GDP）可以计算出r为0.93。 根据统计学相关系数理论我们知道，相关系数是指两个事物之间的关联程度，也就是说，当一个变量发生变化时，另一个变量会产生什么变化，相关系数的值在-1到1之间，通常情况下： 相关系数 0.8-1为极强相关 0.6-0.8为强相关 0.4-0.6为中等程度相关 0.0-0.2为极弱相关或无相关 根据上面的分析可以得出，国内旅游收入与GDP相关性极强，随着GDP的持续增长，我国旅游业也在迅速发展。 旅游消费规律 国际惯例表明，一国人均GDP达到1000美元时，就进入国内旅游的需求增长期，此时的旅游形态主要是观光旅游；当人均GDP达到2000—3000美元，旅游形态开始向休闲旅游转化，进入出国旅游的增长期；当人均GDP达到3000—5000美元，旅游形态开始向度假旅游升级；达到5000美元以上则开始进入成熟的度假经济时期。 观光旅游：观光旅游是旅游业发展初期的主要形式。从心理学的深度剖析旅游需求，观光旅游追求的是“刺激”，即通过“求新求异”获得刺激，从而获得与日常生活全然不同的体验。“刺激”越大，体验越深刻，旅游效果越单一的风景、名胜为主度假旅游是旅游业发展到高级阶段的必然产物。虽然度假旅游是在观光旅游的基础上发展起来的，但与观光旅游相比，度假旅游具有很大的独特个性度假旅游追求的是“放松”，通过各种方式和活动获得生理和心理的“放松”，从而恢复正常的生理机能和心理平衡。—2000美元 2000美元—3000美元 3000美元以上 理念 追求体验，获得刺激 追求愉悦，获得放松 追求健康，获得放松 目的 通过适当的外部刺激摆脱日常生活的枯燥，达到身心愉悦。 通过各种不同方式的体验达到摆脱生活的枯燥。 通过各种活动使紧张得到放松，恢复身心平衡。 产品形式 多个不同的景点串成的旅游线路 多种不同休闲产品的组合 依靠单个旅游度假地的各种产品组合 旅游半径 由小到大，越走越远 不太注重距离的远近 相对较近，主要集中在居住地附近几小时车程内 停留时间 在单个景点或目的地停留时间较短 停留时间相对延长 在单个度假地较长时间停留 旅游形式 以旅游团队形式居多 团队较多，但逐渐在减少 以散客为主 要求重点 对景点吸引力、交通便利、导游服务要求较高 对娱乐产品的新鲜度、参与性要求较高 对住宿、餐饮、环境要求较高。 消费特点 中低档为主 中档为主 以中高档为主 购买方式 较多选择旅行社与中间商 越来越倾向自我选择。 较多选择直接购买 重复购买 较少 越来越多 较多 消费心理 从众心理 从众较多 从众较少 我国旅游消费趋势 从上图可以知道，我国人均GDP已经突破1000美元并向2000美元跃进，居民消费结构正从温饱型转向小康型，消费从生存型消费向享受型和发展型方向发展，旅游消费正在以排浪式方式产生，但旅游消费依然停留在以观光旅游为主，向休闲度假过度阶段。 根据“十一五”人均GDP翻一番按照目前的人口增长率，到2020年,我国基本可实现人均GDP3000美元，开始进入中等收入国家行列。从观光到休闲再到度假，这对我们业内是一个转型期，抓住这个机遇我国旅游市场正在处于转型期，转型期的突出特点是旅游产品的升级，即观光旅游→休闲旅游→度假旅游。→旅游休闲地产形态→旅游度假地产形态。 三种旅游地产形态对比 指标 观光地产 休闲地产 度假