商业综合体经典案例研究_分析技术方法_不容错过.ppt

解读城市综合体 如何使其价值最大化 上海浙大网新德维创业投资有限公司 徐治民;目录 城市综合体概述 城市综合体的概念 城市综合体与多功能建筑的差别 城市综合体的五大典型特征 超大空间尺度 通道树型交通体系 现代城市景观设计 高科技集成设施 地标式的城市建筑 城市综合体的发展历程 城市综合体的开发背景 城市综合体是城市聚集的产物 优越的地段和区域催生了城市综合体 城市综合体市场需求旺盛 城市综合体的发展阶段 城市综合体的分类 城市综合体开发要点 城市综合体的功能分析 城市综合体的开发标准 强大的资本吸附磁场效应 强大的商业价值洼地效应 城市空间延续价值 ;　 城市综合体基本具备了现代城市的全部功能，所以也被称为“城中之城”。 城市综合体的概念 所谓“城市综合体”是将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体。 大型城市综合体适合经济发达的大都会和经济发达城市，在功能选择上要根据城市经济特点有所侧重，一般来说，酒店功能或者写字楼跟购物中心功能是最基本的组合。 ; 当下的中国房地产，对城市综合体有一个约定俗成的定义，从产品形式讲一般是有五种，酒店、写字楼、商业、公寓和住宅，称为4+1模式。 ??? 国外城市综合体的英文名为hopsca，是英文单词hotel（酒店）、office（写字楼）、park（公园）、shopping mall（购物中心）、convention（会议中心、会展中心）、apartment（公寓）首个字母的缩写。 ;多功能建筑是数量与种类上的积累综合，这种综合不构成新系统的产生，局部增减无关整体大局。而城市综合体则是各组成部分之间的优化组合，并共同存在于一个有机系统之中。 ;　　城市综合体是与城市规模相匹配，与现代化城市干道相联系的，因此室外空间尺度巨大。由于建筑规模和尺度的扩张，建筑的室内空间也相对较大，一方面与室外的巨形空间和尺度协调，另一方面则与功能的多样相匹配，成为多功能的聚集焦点。 ;　　通过地下层、地下夹层、天桥层的有机规划，将建筑群体的地下或地上的交通和公共空间贯穿起来，同时又与城市街道、地铁、停车场、市内交通等设施以及建筑内部的交通系统有机联系，组成一套完善的“通道树型”（Access Tree）体系。这种交通系统形态打破了传统街道单一层面的概念，形成丰富多变的街道空间。 ;　　应用现代城市设计、环境与行为理论进行景观与环境设计是城市综合体的重要特征。通过标志物、小品、街道家具、植栽、铺装、照明等手段形成丰富的景观与宜人的环境。 ;　　城市综合体一个显著特点就是均在所在城市矗立了地标式建筑。 如超高层酒店：济南万达广场180米高超白金五星级酒店；又如高层地标式双塔：无锡万达广场白金五星级酒店及酒店式公寓组成的玻璃雕塑双塔等。 ;城市综合体的开发背景 　　现代都市中，习惯快节奏的人们需要在一个方便、快捷、经济、集多种功能于一体的综合空间里，享受高效率的生活和工作，于是城市综合体便应运而生。 ;城市综合体是城市聚集的产物 　　城市综合体的出现是城市形态发展到一定程度的必然产物。因为城市本身就是一个聚集体，当人口聚集、用地紧张到一定程度的时候，在这个区域的核心部分就会出现这样一种综合物业。 　　① 城市形态的表现 　　在城市核心区域为了降低综合商务成本而为之，比如在一幢高层建筑内集合办公、餐饮、商业等服务场所的独栋式综合建筑体。这种综合建筑体也属于城市综合体。 　　② 经济形态的表现 　　随着开发商开发规模的不断增大，规划了办公、居住、商业设施等多种独立场所，并通过一个连廊或其它各种形式将它们联结在一起，形成新型的独立式的城市综合体。 ;??? 城市综合体是从美国传来的，最早的成功案例一直经久不衰的美国洛克菲勒中心 亚洲最经典的就是号称规划建造了18年的东京六本木 在中国最熟悉的是国贸中心， 到今天差不多20年了 我们看城市综合体发展的历程，国贸三期02年启动形成，它的时间价值和资产价值无与伦比！ ???;中国国际贸易中心(以下简称国贸中心)是目前中国规模最大的综合性高档商务服务企业之一，国贸中心地处北京商务中心区的核心地段，占地12公顷，总建筑面积56万平方米，集办公、住宿、会议、展览、购物和娱乐等多功能于一体，是众多跨国公司和商社进驻北京的首选之地。;??? 综合体不仅作为城市地标性的建筑成为市长工程和城市的名片，也作为拉动区域经济的引擎和城市经济和文化的增长点 ；更作为一种成功的商业模式被投资商和开发商所青睐。而在中国尤其