房地产企业成本构成与特点分析PPT讲义.ppt

* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * 第四部分 建筑安装工程费用 建筑安装工程造价一般占项目总支出的40-55％，因地域差异比例数也不尽相同。对建筑安装工程费用的确定主要考虑以下几点： 一、设计阶段 设计阶段的成本控制是工程造价控制的重要阶段，其对建筑安装工程造价的影响在75％以上。在此阶段，成本控制人员通过恰当地与开发商的建筑师、设计院的设计师密切的配合，可取得事半功倍的效果。主要方法和措施有： （1）根据项目的产品定位特点确定合理的容积率。项目容积率的大小将直接关系到项目的销售收入和建造成本。尽可能确定一个基本控制区间，充分利用好土地资源，并结合项目地形特点建造环境景观，提高土地利用率。 第四部分 建筑安装工程费用 （2）做好设计方案的评审，加强设计方案优化。其中很重要一点是加强设计方案的优化工作。成本控制人员应对设计方案的结构体系、基础造型、平面布置进行成本分析，向建筑师提出建议，使设计方案不断优化。 （3）对设计方案的计算过程进行评审，杜绝人为因素的保守扩大，尤其在设计系数的取值上。 （4）对设计单位实行限额施工图设计，并明确奖惩办法。 施工图限额设计指标有： ??? 1、每平方米钢筋含量指标； ? 2、每平方米砼含量指标； ? 3、单位施工图预算指标； ??? 4、设计变更费用限额指标。 ? 第四部分 建筑安装工程费用 ? （5）加强设计质量检查监督，减少设计变更费用。与设计单 位签订的合同应明确规定因设计质量不足所造成变更的制约措施。 （6）对设计单位的管理工作具有较强的专业性，如果开发商本身人力资源不足，可整合社会资源，增强“事前控制”的力度。 （7）给设计阶段必要的时间也是减少或杜绝“三边工程”的必要条件。 ? 第四部分 建筑安装工程费用 建筑安装工程造价一般占项目总支出的40-55％，因地域差异比例数也不尽相同。对建筑安装工程费用的确定主要考虑以下几点： 二、施工阶段 在施工阶段有些施工单位管理观念落后，往往与开发商的管理理念及方法有差异，要想在这样的环境中协作建造出优质的楼盘，开发商须在一些关键管理环节上建立严密而切实可行的管理措施，体现在成本管理上主要有以下三个方面应予以加强： A）加强设计变更、现场签证的监督和管理 施工阶段的设计变更和现场签证是不可避免的，但应处于一个严密 的管理控制体系之中。设计变更及签证管理控制体系应明确： ??? 1、操作流程 ??? 2、流程环节中的责任人 ??? 3、责任人的管理权限 ??? 4、流程环节的确认时限 ??? 5、否决及责任追究制度 ???这种操作体系也应让施工单位明晰，以便于协作配合，提高工作效率，为结算打好基础。 第四部分 建筑安装工程费用 B）加强设备、材料品质和价格的管理 ? 有些城市的建筑材料市场不规范，完善的设备、材料管理体系将是打造精品工程的必要条件，通常操作方式有： ?? 1、自行采购 如大型机电设备（电梯、空调等）、外立面装饰材料（外墙漆、饰面砖等）等一些对项目品质影响较直接，同时价格较高又易发挥规模采购优势的材料。 园林景观工程所用的部分材料，也可通过竞标自行采购。 自行采购既起到成本控制作用又避免双方结算时产生分歧。 第四部分 建筑安装工程费用 B) 加强设备、材料品质和价格的管理 ?2、总承包单位自行采购 开发商对一些建筑常用的地材、通用材在限定品质、性能的前提下，可让承包单位自行采购，这样可发挥承包商比开发商更熟悉市场的优势，从而相应调动其积极性。 3、甲方限价承包单位采购 一些没有一次性包死的工程，主要材料价格可通过发、承包方共同议定一个价格确认程序确认价格，结算时按限定价格结算，限价时应明确价格时限及范围。 上述材料采购的三种方式都应在样板、样品认证制度、进场验收确认制度监控下才能投入使用。 第四部分 建筑安装工