2010年昌吉米泉房地产市场分析报告.doc

2010年昌吉、米泉房地产市场分析报告 一、房地产行业背景分析 1、宏观经济 年份 宏观经济 房地产业 2009年 GDP“保8增长”为核心 前期宽松平稳，年底政策突变（进入初步调控） 2010年 稳增长、调结构（调控促进平稳，收缩促进发展） 调控从“无为”转为“有为”（持续抑制不合理要求，减缓泡沫增速） 2011年发展趋势 稳货币、宽财政、调结构、控房价 调控力度大减，继续加大保障性住房供给 中央经济工作会议12月10日至12日召开，在“积极的财政政策与适度宽松的货币”所构成的宏观经济政策环境下，经济调控更蕴含着时代新意；货币政策基调的转变，说明管理通胀预期已经成为当前宏观调控的重点所在。目前居民消费价格涨幅已超3%通胀警戒线，货币政策承担着管理通胀预期的重任，加息和调整存款准备金率均有空间。稳健的货币政策意味着货币政策既要改变宽松的基调，又不能过急过快，整体操作将趋于回归常态。在战略性新兴产业、保障性住房、改善分配等惠及民生的支出规模可能增加，增加普通商品住房供给，支持居民自住和改善性购房需求。 国家抑制房地产投资需求的政策在“十二五”期间仍会坚持，房地产融资、信贷政策将进一步收紧！各房企将会面临政策抑制、资金紧缺、市场竞争加剧等多重压力。物价近一年来上涨较大，在通胀的背景下房价趋稳。 宏观政策 2010年国家调控房地产业——重民生、抑投机，出台一系列宏观调控政策，如“国十一条”等，以合理引导住房消费，抑制投资投机性购房需求。各地纷纷出台执行细则，上调存款准备金率、收紧二套房贷款，一系列宏观调控政策密锣密鼓地作用于房地产市场。 发布政策时间 政策概述 2009．12.9 国务院常委员会议提出“营业税调整”，个人住房转让营业税免征时限由2年改为5年 2009.12.14 国务院常委员议提出“国四条”，一增加普通商品住房的有效供给；继续扶持居民居住和改善型住房消费；三加强市场监督；四继续大规模推进保障性安居工程建设 2010.1.7 国务院颁布“国十一条”，促进房地产市场平稳健康发展的通知；加大差别化信贷政策力度，购买三套房及以上家庭首付款比例不得低于40%，贷款利率严格按照风险定价，继续实行差别化信贷政策 2010.3 严格控制央企拿地，加大土地供应开展全国土地清杳，肇事闲置土地 2010.4.13 住房城乡建设部“关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预告制度有关问题的通知”未取得预售许可证的项目、房地产开发企业不得以认购、预定、排号，发放VIP卡等方式向买受人收取或变想收取定金 2010.4.15 国务院常委员会议“新国四条”，对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍，4月17日出台“国十条”《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快增长的通知》 2010.9.29 “新国五条”出台首套首付30%的比例，二次购房50%首付比例的确定实施 2010.10.20 2010年10月20日出台银行存贷款利率加息，提高0.25%，金融政策对房地产调控正式展开 2010.11.3 11月3四部门全面叫停第三套住房公积金贷款 2010.12 国家明年继续加大对保障性住房供给，预计明年建1000万套保障性住房 国家4月17日和9月29日两次针对房价过快增长重拳出击，国内一线房地产市场受到较大冲击，新房、二手房成效量下降，客户观望情绪较重；新政后改善性住房的一步到位的消费心理和开发商灵活多变的营销手段导致市场持续放量；新房出现有价无市局面，价格无明显下降趋势，成交量急速下滑。房地产市场宏观调控进入深度调整阶段。 3、2010年国家宏观经济 2010年，全球经济缓慢复苏，中国经济平稳发展，1-11月份，规模以上工业增加值同比增长15.8%。汽车产量的同比增长率为33.1%（轿车30.9%），属于产量势头较猛的产业。此外，在非金属矿物制品业、通用设备制造业、交通运输设备制造业、电气机械及器材制造业、通信设备计算机及其他电子设备制造业行业这五个行业，产品的增加值远远高于全国规模以上工业增加值的平均水平。1-11月份，城镇固定资产投资210698亿元，同比增长24.9%，房地产开发投资额占城镇全年固定资产投资约20.3%，同比增速为36.5%。1-11月份，社会消费品零售总额139224亿元，同比增长18.4%。2010年工业发展势头强劲，社会投资增幅较大，房地产投资比重较高，人民生活水平逐步提高。 4、2011年国家宏观行业走势预测 “十二五”规划核心内容：“十二五”期间，战略性新兴产业将独领风骚，并逐渐替代传统产业成为主导产业，重新谱写未来产业发展新蓝图。 2011年中央经济工作会议提出，扎实推动产业结构调整，制定出台战略性新兴产业发展规划，加强以企业