中国住房发展报告2010－2011.pdf

社科院住房绿皮书 《中国住房发展报告（2010-2011 ）》 这个报告的分析框架有四个方面：首先，房地产市场的 外部环境，这是一个很重要的房地产市场分析的条件；二是 影响住房发展的制度基础；三是住房经济的主体行为；四是 房地产市场的市场绩效。我们认为外部环境和制度基础影响 了房地产市场主体行为，而市场主体行为最终影响了市场的 绩效。因此，我们这个报告按照这四部分展开，它们之间的 逻辑关系非常清楚。 过去一年房地产市场形势分析和回顾， 2009年第四季度到2010年第四季度中国住房市场的形 势，它的总体表现是从2009年第四季度到2010年，从量价齐 暴涨，到价涨但量跌，政策与市场的博弈进入了持续胶着的 状态。在去年第四季度，尤其是去年12月份，出现了由于市 场上传言优惠政策将取消，导致了人民的恐慌，出现了量价 齐暴涨的局面。尽管政府出台了一些政策，但是作用有限， 尤其在3、4月份出现了持续的暴涨，接下来政府采取了一系 列措施，但是涨幅依然很高，销售量开始下跌。我们认为之 所以出现这种原因，是因为整个2010年政府的调控措施还是 比较得力，集中在政策频繁出台、调控措施逐步增加、调控 内容越来越细、调控力度越来越大、监管强度也在增大、执 行力度也在强化。这也是确保了房地产市场没有继续暴涨的 重要原因，但是由于几个原因：1.流动性大量过剩，货币政 策过度宽松，所以大大抵消了政府调控的政策和措施。2.长 期预期看涨，对住房调控信心不足。3.开发企业获得资金渠 道多，资金压力小。4.购房者预期发生分化。5.土地市场趋 于稳定，信贷支持逐渐收缩，投机受到遏制。6.调控力度越 来越大，起到了一些作用，抵消了以上这些措施。 2011年中国住房市场的预测。 2011年中国住房市场要继续调整，房地产住房价格稳中 有降，或者叫稳中略降，市场还有小幅的波动。理由有以下 几点： 1.中央住房调控政策与宏观调控政策方向一致； 2. 中央在住房调控问题上态度坚决、意志坚定，对房价 采取了露头就打的策略。从目前形势来看，中央确实采取了 见高就打，这一点也是非常重要的。 3.预计在2011年保障性住房的投资会大幅增加，住房保 障力度会明显加大； 4.住房投机已经受到了抑制，住房消费者的预期继续发 生分化。 5.紧缩的货币政策导致房地产开发信贷资金压力加大， 房地产个人按揭贷款的约束趋紧，会给开发商和住房按揭贷 款带来极大的约束，这一点就可以避免到2010年那个矛盾的 问题。我们说2010年尽管政府出台了很多措施，由于货币政 策宽松，大量流动性抵消了这个，所以2011年这个局面会得 到扭转。我们之所以形成这个框架，其中一个很重要的原因 就是第五点。 中国房地产调控所面临的挑战 主要有几个方面： 第一个挑战，制度缺陷导致主体冲动，主体冲动导致市 场失衡。这是房地产市场发展所面临的最深层的问题，就是 制度问题。目前对于这个问题大家意见比较一致，但是进一 步提炼，还是不太一致。我们在房地产方面以及相关方面制 度还存在缺陷，这些缺陷导致了中国有几个主体都比较冲 动，包括中央政府在内。国家为了刺激经济的增长，也有一 个增长的冲动，地方政府炒买土地的冲动，金融体系信贷的 冲动，开发企业全体建房的冲动。购房者不仅有消费的冲动， 也有投机和投资的冲动。这些冲动会导致几个失衡，首先是 供求结构的失衡，尽管供了很多，但是由于一些投机和投资 总是跟不上现实的需求，在需求结构上也存在着这种，往往 是投资者和投机者，他们的带动挤压了消费。在供给领域， 尤其在中低档房，甚至包括保障房的比例大大难以适应相应 的需求，需求也存在失衡。 第二个挑战，中国宏观经济现在一个重要的问题就是动 力不足，对房地产依赖严重，保增长和调房价存在两难。到 明年我们的宏观投资增长可能要放慢，比如我们的动力不 足，这不是短期能解决的，明年还会存在问题。同时，明年 还同时存在着通货膨胀的压力，通货膨胀来临的时候为了保 值会怎么办？可能又会导致去买房来保值，所以对房地产价 格也带来压力和挑战。 第三个挑战，多种因素导致房价长期上涨的预期。主要 体现在以下几点：1.土地资源稀缺的预期。2. 中国城市化等 因素；3.人民币升值预期；5.中国经济长期快速增长；6.媒体 炒作；7.预期管理缺乏。把这个预期给扩大了，这个预期是 调控房地产的面临的一个很大的挑战。