人大金融学讲义Ch6.ppt

第一课：资产证券化的概念、中介机构和要素 第二课：资产证券化融资和美国市场的发展 第三课：住房抵押贷款 第四课：住房抵押贷款转手证券 第五课：多档抵押贷款转手证券 第六课：非机构担保多档抵押贷款转手证券 第七课：商业房地产抵押贷款支持证券 第八课：资产支持证券 第九课：债务抵押债券 第十课：资产证券化在中国的发展 第六课：非机构担保多档抵押贷款转手证券 基础抵押贷款的特点 一个典型的交易 信用评级标准 提前偿还模式 房价上涨的重要性 定价和交易 附录：提前偿还和提前偿还率分析 基础抵押贷款的特点 ?非机构担保证券和机构担保证券的根本区别在于基础抵押贷款。非机构担保证券的基础资产主要是高信用等级的“优质抵押贷款”，政府不对其违约风险提供担保。但机构担保证券恰恰相反，其基础抵押贷款必须获得政府机构的担保。比如根据 Ginnie Mae 基础资产池的要求，抵押贷款必须是新发放的贷款（账龄小于一年），并由联邦住房管理局提供保险或者由退伍军人事务管理局提供担保。对于 Fannie Mae 或 Freddie Mac 担保的证券，抵押贷款虽没有获得政府担保，也必须满足一定的要求。 ? 还有一个非常重要的特点是，非机构担保证券规定的抵押贷款初始规模超过了Fannie Mae 与 Freddie Mac每年发布的“规定上限（conforming limit）”。单户住宅抵押贷款2003年的限额是32.27万美元。（需要指出的是，该上限每年都会根据联邦住房金融委员会的10月份单户住宅价格调查结果进行调整。例如，2002年的上限为30.07万美元。而2001年10月到2002年10月的房价上涨幅度为7.32%，因此2003年的限额被调整为32.27万美元。2006年的限额已调高到41.70万美元）超过该限额的贷款被称为“非标准（non-conforming）”贷款，或通俗的称之为“大额贷款（jumbos）”。 美国的平均房价与家庭收入（美元）1970 - 2005 美国的住房数据，2005 优质抵押贷款的两个特点 抵押贷款的按揭比率低 评级机构要求贷款初始金额与房产市价之比不超过80%。换句话说，购房者必须至少支付20%的首付金额。如果抵押贷款的按揭比率超过了80%，则必须由一家主要的抵押贷款保险公司提供保险，首付金额加上抵押贷款保险使得按揭比率降到75%以下。按揭比率超过80%且未保险的抵押贷款“在协商的基础上”也可以进入机构担保贷款资产池。这种情况下，诸如救助措施（recourse，指一旦违约，贷款人须自行收回并用新的贷款进行替换，或者向投资者赔偿损失）和自我保险（由发起人提供）等安排是必不可少的。否则，未保险、高按揭比率的贷款将被政府机构资产池排除在外。 由于这一特定要求，标准贷款的按揭比率几乎总是保持在80%，不高也不低。而RMFSI 2003-S17证券基础抵押贷款的平均按揭比率为65%，只有0.1%的贷款超过80%的按揭比率。因此非机构担保证券的基础抵押贷款绝大部分属于低按揭比率。从历史上的统计数据看，低按揭比率贷款（低于80%）的违约概率也较低。 优质抵押贷款的两个特点 借款人信用质量高 ? 尽管对信用质量的标准没有明确定义，但作为行业惯例，通常用借款人的信用历史和债务收入比（每月还贷金额与每月税后收入之比）对其进行衡量。例如，信用评级机构通常认为一个没有破产记录、信用卡或其他分期付款没有出现过拖欠记录、债务收入比不超过36%的借款人为“A”级借款人。那些之前有过破产记录、经常有拖欠行为、债务收入比过高的借款人则被划分为“B”、“C”和“D”级。 ? 近年来，发起人和信用评级机构越来越多地依据“信用评分（Credit Score）”模型来评价借款人的信用质量。实际上，信用评级机构目前已将借款人信用质量视作与按揭比率同等重要。由Fair、Isaac and Co., Inc.研发的FICO评分体系是使用最多的几种评分体系之一。该评分体系包括三个模型：BEACON、TRW/FICO和EMPIRICA（美国最新的消费者信用评分体系通常有四个模型）。借款人的信用、收入、资产、负债以及雇用情况的历史信息被量化为一个分值。从统计角度看，该分值作为一个指数，已经证明对借款人的信用风险有高度的预见性。该分值越高，借款人信用质量越高。 ? 优质抵押贷款的两个特点 借款人信用质量高 ? 比如整个分值的变动幅度在400分到800分之间，FICO分值在720分以上的借款人将被归入“A”类。低于620分的贷款可能会被视作“低质”或“C”甚至“D”类贷款。而660至680的分值没有对借款人的信用质量做出明确界定。在RMFSI 2003-S17证券的例子中，基础抵押贷款的借款人有着极高的信用质量。超过35%的借款人拥有700到750分的FICO分值