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浙江省房地产业关联效应及波及效应研究 ——基于投入—产出模型的实证分析 摘要：改革开放尤其是上世纪九十年代以来，伴随着城镇住 房制度的改革，浙江房地产业发展迅速，在全省经济发展中的作 用日益突出。由于房地产业具有产业链长、波及面广等特点，决 定了房地产业一旦发生变动，将会对整个国民经济产生较大的影 响。通过对我省房地产业与经济发展的动态反应机制的研究，揭 示出房地产业的关联效应及波及效应特征，以此制定相关政策措 施促进我省房地产业与相关产业协调、健康发展成为一项极具理 论和现实意义的课题。本文依据投入产出理论，利用2007年浙江 投入产出表数据，在分析浙江省房地产业投入结构、使用结构的 基础上，通过计算消耗系数、分配系数、感应度以及影响力系数 等相关指标，重点研究了浙江省房地产业的关联效应及波及效应。 本文的主要结论有：一是浙江房地产业属于最终需求型基础产业， 中间投入率和使用率都比较低，且与之直接相关的产业主要集中 在二、三产业；二是浙江房地产业具有关联效应范围广、产业链 长等特点，且产业间存在明显的差异性；三是浙江房地产业对经 济的直接带动力并不强，其对经济的重要贡献主要是通过与之紧 密相连的相关产业来实现的。 一、前言 与全国房地产业发展相似，浙江房地产业也是随着20世纪80 —1— 年代初开始的城市土地制度改革和城镇住房制度改革而逐渐发展 起来的，到了1998年取消住房实物分配，实行住房分配货币化后， 我省房地产市场进入了新一轮发展阶段。近30年来，房地产业作 为我省经济发展新的增长点，在提供就业机会，改善居民居住条 件、带动其他相关产业发展等方面发挥了巨大的作用。浙江省房 地产业增加值占全省生产总值的比重从1997年的2.4%提高到2007 年的5.3%。2009年全省房地产开发投资2254亿元，占全社会投资 的比重达到21.0%。由于房地产业本身具有的产业链长、融资量大、 波及面广等特点，这也决定了房地产业一旦发生变动，将会对国 民经济产生较大影响。以往对于我省房地产业与经济发展的动态 反应机制的研究，主要以定性研究为主，且结论迥异。因此，定 量研究浙江房地产业与其相关产业的关联及波及效应情况，分析 其内部的相互作用，对于我省经济结构的深化调整及房地产业的 健康发展具有重要的理论和现实意义。 投入产出分析是一种标准的产业经济学分析工具，它不仅能 从再生产的角度深入、准确、全面地进行各种经济分析，而且能 具体地从数量上揭示各种主要比例关系和经济结构，因此在对整 个国民经济各产业以及各产业之间相互联系、相互依赖和相互制 约关系的研究上具有相当的优势，因此我们选择投入产出模型作 为本文的分析工具。本文框架结构如下：以投入产出理论为依据， 利用2007年浙江投入产出表，从对房地产业投入、使用结构进行 分析出发，实证研究我省房地产业与其相关产业的关联度及波及 —2— 效应，阐述近年来房地产业自身的发展变化给经济相关部门带来 的影响，并以此来判断我省房地产业在经济发展中的地位和作用， 最后根据本文主要结论提出促进我省房地产业及与其相关产业的 协调发展的优化思路。 二、浙江省房地产业投入及使用结构分析 房地产业的范围非常广泛，本文所研究的房地产业包括房地 产开发经营业、物业管理业、房地产中介服务业、其他房地产活 动等行业。 本文首先拟从投入产出角度对浙江省房地产业使用、投入结 构进行分析，以此来揭示我省房地产业和相关产业之间的构成情 况，为下文对房地产业关联及波及效应的研究做好基础。 （一）浙江省房地产业投入结构分析 根据2007年浙江投入产出表，我们整理出房地产业的投入结 构表，见表1。显而易见，房地产业的总投入等于中间投入和增加 值之和。我们采用中间投入率指标反映它们之间的构成比例关系， 即房地产业的中间投入和房地产业增加值之比。2007年，浙江省 房地产业的中间投入率仅为13.3%，从总量上看，中间投入率相对 较小。 表1 2007年浙江省房地产业的投入结构 数量（亿元）