土地估价师案例辅导征地区片综合地价评估.doc

2010土地估价师案例辅导：征地区片综合地价评估 本章复习难点： 　　1.征地区片综合地价的基本概念和特点; 　　2.征地区片综合地价的评估方法。 　　(内容详解) 　　征地区片综合地价的基本概念 　　(一)征地区片综合地价概念 　　征地区片综合地价是指在城镇行政区土地利用总体规划确定的建设用地范围内，依据地类、产值、土地区位、农用地等级、人均耕地数量、土地供求关系、当地经济发展水平和城镇居民最低生活保障水平等因素，划分区片，并采用农地价格因素修正、征地案例比较和年产值倍数等方法测算的区片征地综合补偿标准。征地区片价的实质是征地补偿标准，不含地上附着物和青苗的补偿费。 　　(二)征地区片综合地价评估的基本原则 　　1.维护被征地农民合法权益原则。征地区片价要确保被征地农民原有生活水平不因征地而降低，并体现长远生计和未来发展的需要。 　　2.同地同价原则。在同一区片内，不同宗地的征地补偿标准相同，且不因征地目的及土地用途不同而有差异。 　　3.协调平衡原则。征地区片价不得低于当地原征地补偿标准，省级行政区域内务市县的征地区片价应相互衔接。 　　4.公开听证原则。根据《国土资源听证规定》，征地区片价要依法组织听证，广泛听取有关部门、农村集体经济组织、农民及社会各方面的意见和建议。 　　征地区片综合地价的特点 　　与原有的征地补偿标准相比，征地区片综合地价主要有以下特点： 　　1.征地区片综合地价是按照均值性区片的补偿标准; 　　2.征地区片综合地价是针对土地确定的综合补偿标准，不包括地上附着物和青苗补偿费; 　　3.征地区片综合地价在同一区片内不同宗地的征地补偿标准相同; 　　4.征地区片综合地价是一种预设性标准，在征地没有发生时统一制订，刚性较强。 　　征地区片综合地价评估的基本步骤 　　1.确定测算范围 　　征地区片价测算范围重点在土地利用总体规划确定的城市、集镇建设用地规模范围内，但各地可以根据征地需要和实际情况扩展到更大范围。 　　耕地保护区、法定生态保护区、其它规定的特别保护区不在征地区片价测算的范围之内。 　　2.划定区片 　　区片划定的目的是采用一定的方法将测算范围区分为若干个区片，为测算区片价提供基础。区片划定时，要求充分考虑测算范围各个区域的差异条件。 　　3.测算区片综合地价 　　区片划分完成后，要测算各个区片的征地补偿水平。 　　在测算区片综合地价时，要求根据实际情况选用适当的方法分别进行评估。征地区片价原则上要求以两种以上方法测算结果的基础上综合平衡确定。 　　4.对区片综合地价进行验证和调整 　　对区片综合地价进行验证和调整的目的是保证征地区片价测算结果能够与现行征地补偿标准相衔接，保证被征地农民原有生活水平不下降。 　　对区片综合地价进行验证和调整时，要求对现有征地补偿标准、农民生活水平和经济收入水平进行全面的调查，切实保证区片综合地价测算结果能够满足被征地农民的生产、生活和长远发展的需要。 　　5.测算结果听证和修改 　　征地区片价的确定和实施具有较强的政策性，涉及到多方的利益，特别是被征地集体、农民的切身利益，应按照《国土资源听证规定》要求组织听证，广泛听取有关部门、农村集体经济组织、农民群众及社会各方面的意见和建议。 　　6.确定征地区片价 　　各地在完成听证之后，应该根据听证意见及时进行修改，确定市(县)初步的征地区片价，并报省平衡。 　　7.整理与编制成果。 　　征地区片综合地价评估的方法 　　(一)农地价格因素修正测算法 　　l.基本概念 　　农用地价格因素法是指以农地价格为基础，同时考虑影响征地补偿的相关因素，修正确定征地区片补偿费的方法。 　　2.基本公式为： 　　P=P0(1±∑K)×Kt+T 　　式中：P—待估农用地征用价格; 　　P0——农用地征用区片价; 　　∑K——宗地征用区片影响因素修正系数和; 　　Kt——期日修正系数; 　　T——地上附着物价格。 　3.基本步骤： 　　(1)计算区片内的农地价格 　　已经根据《农用地估价规程》完成农用地基准地价测算的地区，参照农用地基准地价确定区片的农地价格。 　　没有完成基准地价测算的地区，可以采用收益还原法、市场比较法等地价评估方法确定。具体方法参照《农用地估价规程》的有关规定。 　　(2)确定修正因素和系数 　　修正因素主要考虑土地区位、人均耕地数量、土地供求关系、当地经济发展水平和城镇居民最低生活保障水平等确定。 　　采用综合评分法确定因素的修正系数。因素修正幅度大小要适当，并根据当地实际情况确定。修正系数最小为零，并以零为基础向上修正。修正系数参照下面的方法确定。 　　a)土地区位：将测算范围内的区片，根据距离市中心的距离划分档次并确定修正系数。距离越近，档次越高，修正系数越大。 　　b)人均耕地数量：将测算范围的各区片的人均