金港城市广场前期策划案188503909.doc

金港城市广场前期策划案 前 言 金港城市广场是双发实业公司为提升企业形象，而修建的一个集合办公、住宅为一体的现代化电梯高层。由于该项目离城市中心较近，项目土地面积较小，加上土地的成本达到了520万/亩，加大了后期项目的运作难度。 从市场行情来看，这几年市中心周围的住宅除了金港国际、公园新城外,没有真正意义上的市中心项目。但是，由于遂宁是一个带形城市，从城市的南北来看，西山片区的都市风景、玫瑰上品随着和平桥的修通，将对项目构成一定的威胁。但是从项目本身定位来看，中小户型从金港国际来看，在遂宁还有较大的空白市场。1.市场分析 1．1．区域市场分析 遂宁正在进行一场快速的房地产发展革命，从现在的土地供应来看，滨江路开发的金港名都、江景天下、凯丽滨江、未来城、上江城、水都豪庭等代表了城市新的居住理念，江景成为了楼市价格上扬的重要支撑点。虽然现在还有较多的楼盘在售，随着土地的终结，滨江路的开发即将结束。现在城市的发展正逐步的向河东推移，河东新区，政府着力打造的“川中人居第一城”的轮廓正在慢慢显现，一方面河东是市场最大的土地供应量，现在在售的有东海岸、中铁龙城、东城市一品、东方明珠、书香美邸、学府雅园等。随着2007年7月土地拍卖价格的上升，全市的房屋价格普遍上涨了50——200元/㎡之间，一次土地据统计，现在城市供应格局基本是这样的，滨江路是现在的居住的上上之选，配套完善、交通便利，城市风景好；河东代表了城市发展的方向，配套还没有跟上，是未来城市居住的方向；城北片区由于受到火车站的影响，环境较差，人口较少，居住还不完全成熟；城南区域基本完善，土地平坦，是创新工业园区所在，住宅发展相对缓慢；西山片区，环境优雅，渠河的阻断，交通限制发展，配套相对滞后；城中最近基本无新楼盘，居住、交通、配套完善。 2007年7月统计区域数据情况：  1．2．定向市场分析 项目地处城市中心地带，离城市核心距离约千米，遂宁外来人口较少，产业发展还不尽好，第三产业较好。城市中有较多的投资客户，以及想购买新房的年轻人。 金港国际：该楼盘至2006年8月开盘以来，住宅销售旺盛，从5月分排号蓄水，8月分开盘，虽然项目作相关了调整，整体来看，销售速度较快，A、B栋共382套房子，均能在近3个月达到销售80％左右，特别是B栋的小户型，68㎡、72㎡、85㎡、92㎡、96㎡，在1一个月的内基本销售完毕，从这个意义上讲，小户型在城市中心处在一个旺销状态，市场空白还较大。同时，在走访的二手房中介机构里面发现，和平路、德胜路周围沿线的二手房出售信息较少，也说明了现在市场房源紧俏。同时在嘉禾桥一个二手房销售地点发现，有炒房者标出金港国际13楼，面积68.82㎡，总价17.2万的房子，单价达到了2499.2元。从侧面说明现在市场的需求，和对产品的高度认同。 公园新城：公园新城2006年9月开盘，其中1室、2室小户约10左右，基本上海琪公司内部已经认购完毕，该项目主要以居家三房为主，户型有116㎡、118㎡、127㎡三室为主，在3个月内基本销售完毕，也从这一点上说明现在的城中项目的稀缺性。 1．3．项目分析 项目周围交通配套成熟，周围有较多的行政机构，面朝西山风景区，离开渠河仅一路之隔断。项目前面是遂宁三大交通轴线之一，渠河路，景观轴线分明，环境较好，土地面积6.5亩。 Strength 优势 项目从城市的南北方向来看，处在城市中心CBD区域，离步行街道估计千米左右，是城中的项目。 现在城市中心没有新项目，市场处在一片空白当中。 项目定位为居家小户型，城市中心区域还没有同质化产品。 渠河路景观带修建完善，风景优美 交通较好，16、19路从渠河路连接城市南北 户型设计较好，基本上没有浪费，公摊低 项目居家性好，前面是渠河和西山风景区，视野开阔、景观好 双发公司有较强的运作能力和质量口碑 金港国际在市场口碑较好，对新推的金港城市广场有较好的示范作用 面积较小，从总价上进行控制 Weak 劣势 项目从城市的东西方向看，处在城边 目前道路通行的车辆较多，噪音较大 项目低于渠河路近1米，对于日后广场排水不利 项目背后的房屋距离较近，彼此通风采光有一定影响 项目朝向西方，西晒明显 由于靠近渠河边，不少人对渠河边房屋的认同感不是非常强烈 土地成本较高，面积较小、是一个三角型地块，规划设计不利 Opportunity 机会 现在城中没有在售住宅项目，市场比较空白，同时从相关楼盘来看，小户型在城中更为稀缺 遂宁市的房地产处在一个迅速发展的阶段，整体行情较好 现在城中的房源紧俏，新房、二手房均偏少 城市未来规划外来车辆和重型车辆将沿西山路运形 Threaten 威胁 现在城市重型车辆通行于渠河路，车流较多，噪声较大 和平桥即将开通，都市风景、玫瑰上品交通问题初步解决，价格