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商品房买卖合同纠纷中逾期交房若干问题研究 ［摘要］：逾期交房是商品房买卖合同纠纷当中突出的问题，逾期交房的认定及处理关系到此类纠纷的妥善解决。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》使商品房买卖合同纠纷中关于逾期责任的认定及处理有了具体的裁判依据。但在实践运用中，仍然存在着不少争议。本文重点从商品房买卖合同的约定入手，围绕几个司法实践中常出现的焦点问题，分析逾期交房构成要件及处理方法。 ［关键词］：商品房买卖合同　逾期交房　违约责任 引言 近年来，商品房买卖合同纠纷案件数量有较大幅度的增长，在这类案件中，大部分都涉及到逾期责任。据统计，2009年1-7月某市中级人民法院民一庭共受理二审商品房买卖合同纠纷案175起，占该庭全部二审案件的33.33%，其中涉及逾期责任的164件，占所有商品房买卖合同纠纷案的93.71%。逾期责任问题通常有三种：逾期交房问题、逾期接房问题、逾期办证问题，其中最为突出的便是逾期交房问题。由于逾期交房原因对于单个住宅小区而言具有共性，故此类纠纷具有群发性特点。对于购房者而言，其权利主张若得不到满足，可能引发集体闹事等影响社会和谐稳定的问题；对于开发商而言，个案的败诉可能引发集体索赔，从而支付相当数量的赔偿款。因此，正确认定此类纠纷中的逾期责任，对于维护购房人与开发商双方的合法权益，对于正确处理双方的纠纷，均具有十分重要的意义。 一、如何认定逾期交房 1、逾期交房的类型 实践中，关于逾期交房的纠纷越来越多，据不完全统计，逾期交付的商品房约占整个商品房销售量的40%，逾期交房纠纷具有人数多、赔偿金额大、社会影响大等特点，所以这类纠纷案件当事人双方的抗辩程度也是极为激烈的，某些情况下还可能引起当地政府的关注甚至干预。 逾期交房纠纷一般有以下两种类型：一、开发商在合同约定的交房期限通知了购房人交接房屋，但购房人认为房屋未达到约定的交房条件，因此拒绝领取钥匙，继而要求开发商承担逾期交房的违约责任；二、购房人在接受房屋（即领取钥匙）后，又以房屋未达到交付条件为由要求开发商承担逾期交房的违约责任。 2、合同约定交房条件及逾期交房的认定 最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定：对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。此条款明确规定了转移占有即通常所说的“交钥匙”为商品房的交付使用。但是，购房人与开发商对于什么样的商品房才具备交付条件争议颇大。商品房买卖合同示范文本第八条第一款约定了房屋交付的条件，包括四种情况下可以交付：1、该商品房经验收合格；2、该商品房经综合验收合格；3、该商品房经分期综合验收合格；4、该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。除此四种交付条件外，买卖双方另可约定第五种交付条件。如果买卖双方约定的交房条件是第一种，那么应当以该商品房是否取得《建筑工程竣工验收备案证》或者以工程质量监督机构是否在工程竣工验收单上认定验收合格为标准，如果是其余三种，则应以该商品房是否取得《房地产开发经营项目交付使用许可证书》为标准，否则视为不具备合同约定的交付条件。如果买卖双方在合同中约定其它交付条件（即第五种交付条件），是否应无条件适用双方约定的第五种交付条件？ 建设工程竣工验收是加强政府监管，防止不合格工程流向社会的一个重要手段。我国《建筑法》第六十一条规定：…建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。其它如《建设工程质量管理条例》、《城市房地产开发经营管理条例》对此也有类似规定。商品房经验收合格的法定证明文件是《建筑工程竣工验收备案证》或者工程竣工验收合格单，如果开发商在办理房屋交接手续时不能出示《建筑工程竣工验收备案证》或工程竣工验收合格单，则购房人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房的违约责任应由开发商承担。即使双方在合同中约定的交付条件（第五种交付条件）低于第一种交付条件，也应以商品房经验收合格作为交付条件标准。即商品房经验收合格是商品房达到交付条件的最低标准。厦门市中级人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷中逾期交房和逾期办证若干问题的指导意见》第二条规定：买受人因出卖人交付的商品房未经验收或验收不合格拒绝接收的，予以支持。其他法院在司法实践中也有类似做法。 购房人在接受房屋（即领取钥匙）后，又以房屋未达到交付条件为由要求开发商承担逾期交房的违约责任，应如何处理？此问题在法学理论和司法实践中争论都比较大。有观点认为，购房人接受钥匙的行为表明其已认可房屋达到交付条件，购房人接受钥匙是对自己权利的处分，其无权再要求开发商承担逾期交房的违约责任。笔者认为，开发商在房屋不具备交付条件的情况下即通知购房人领取钥匙的行为严重违背诚信原则。在商品房买卖合同中，开发商居于强势地位，占据着信息及心理优势