商业地产行业分析.pdf

  商业地产行业初步分析及基金成立参考 第一部分：商业地产概述 近年来，商业房地产逐渐成为房地产市场的热点话题，受到市场的极大关注。一方面， 商业地产自身条件优异，集地产、商业与投资三重特性于一身，具有拉动投资、刺激需求的 双重功力，是国民经济发展不可或缺的动力剂；另一方面，传统住宅地产的开发已经进入非 理性时代，高昂的地价，紧密的宏观调控政策，逼迫地产开发商寻找新的利润贡献点。 1.1 商业地产的基本定义 1.2.1 商业地产定义与分类 商业地产是指通过合理运营实现房地产升值获取回报的房地产投资品。商业地产的概念 有广义、狭义之分，从广义概念上讲，商业地产是指各种非生产性、非居住性物业，包括写 字楼、公寓、会议中心以及商业服务业经营场所等。狭义商业地产是专指用于商业服务业经 营用途的物业形式，主要经营内容有零售、餐饮、娱乐、休闲、健身等，其开发模式、融资 模式、经营模式以及功能用途等都有别于住宅、公寓、写字楼等房地产类型。 商业地产的分类，根据行业类型，消费行为，建筑形式等可以分为很多种，此处主要根 据其开发形式，将其分为 8 类。 表一：商业地产分类表 类型 定义 传统商铺 商业地产的初始形态，遍布与城市各个角落，以普通居民为服务对象，服 务种类比较齐全，以满足人们的日常生活起居为基本的。 专业市场 指用于某类或综合商品批发、零售、经营的商业楼宇，是某个行业或其上 下游行业的聚集，强调集群效应。例如广州天河电脑城，图书大厦。 商业街 是商户沿街的两侧排列组成的一种商业地产形式，有可能是楼宇，也有可 能是单层建筑，例如北京的王府井步行街，广州的北京路步行街。 社区商业中心 以社区居民为主要服务对象而建立的商业地产模式，是伴随住宅地产配托 设施的不断完善而发展起来的。 大型购物中心、百货 集购物、休闲、娱乐、美食于一站式的大型商业地产模式。主要在大中型 商场 城市繁华地带开发。 休闲、娱乐商业 以休闲、度假为主要依托的商业地产形式。例如KTV、度假村。后者多建 筑在旅游风景区，是在旅游行业发展迅猛以及都市人日益增加的精神压力下产 生的商业地产产物。     休闲、娱乐商业 以休闲、度假为主要依托的商业地产形式。例如KTV、度假村。后者多建 筑在旅游风景区，是在旅游行业发展迅猛以及都市人日益增加的精神压力下产 生的商业地产产物。 办公楼、写字楼 企事业用以办公的商业地产形式，有单纯的写字楼，也有商住两用形式的， 称为商务楼。 资料来源：世经未来整理 在对商业地产进行行业分析之时，倾向于使用广义的商业地产的定义，通常将商业地产 行业细分为办公楼和商业营业用房两个子行业进行具体分析。 1.2.2 商业地产的特点 相较于住宅地产，商业地产具有许多特点： 1) 收益具有持续性，但也具有不确定性 与住宅地产的出售不同，商业地产的收益不但有销售收入，还有租金。租金是一个持续 的现金流，随着周边环境的不断变化，其租金也是改变的，因而其具有持续性与不确定性。 2) 投资规模大 大型购物中心等的建设都需要大量资金，并且商业地产经营需要有 2-3年的过渡才能比 较成熟，加之其回报周期又比较长，因而其所需资金量相较住宅地产要高。 3) 经营方式、内容多样，管理要求