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购房合同要修订 八点变化需关注 作者 ：卓纬律师事务所 · 孙越 2015 年 10 月 10 日，北京市工商行政管理局、北京市住房和城乡建设委员 会发布《北京市商品房预售合同》、《北京市商品房现房买卖合同》、《北京市 自住型商品住房预售合同》示范文本征求意见稿（以下合称“三份征求意见 稿”）。本次征求意见稿主要根据住房与城乡建设部出台的《商品房买卖合同示 范文本》(建房【2014】53 号)对 2006 年 1 月 1 日起施行的《北京市商品房预售 合同》、《北京市商品房现房买卖合同》（以下合称“现行预售/现房合同范本”） 进行修订。 总体上，三份征求意见稿增加了开发商的责任，减轻了买受人的风险。本文 将重点论述征求意见稿对现行预售/现房合同范本的主要修改，并对有关影响进行 简要分析。 变化一：非住宅买卖需提示，明示非住宅与住宅区别。 本次发布的《北京市商品房预售合同》、《北京市商品房现房买卖合同》征 求意见稿中增加“特别提示”，对非住宅商品房，合同中载明：非住宅在配套服 务设施、土地出让年限、贷款期限、税费等方面都不同于住宅，同时，其水、电 等费用标准一般高于住宅项目，并且非住宅项目一般不能办理户籍手续。 1 除了规划性质的区别，非住宅和住宅还存在上述深层次区别，可能随政策变 化而变化，也因此直接导致二者价格相差甚远。 出于自身利益考虑，有些出卖人可能会隐瞒非住宅和住宅的上述区别，从而 导致非住宅买受人目的落空或利益受损。然而，即使合同特别提示了二者区别， 买受人受多种因素影响，在签订合同之前不一定会关注到该提示。 变化二：开发商预售资金入监管账户，只能用于工程建设。 《城市房地产管理法》第四十五条规定，商品房预售所得价款，必须用于有 关的工程建设。本次发布的《北京市商品房预售合同》、《北京市自住型商品住 房预售合同》征求意见稿明确约定，出售该商品房的全部房价款应当存入预售资 金监管账户，用于本工程建设。同时，开发商需填写预售资金监管银行、账户名 称及账号。 2010 年 12 月 1 日开始，北京市开始对市内申请预售许可的商品房、经济适 用住房的项目施行商品房预售资金监管专用账户制度。开发商获得的预售资金应 全部存入商品房预售资金监管专用账户。本次征求意见稿结合上述规定，对合同 条款进行了相应增加。 变化三：交房条件更严格，开发商责任加重。 2 （一）白蚁预防证明成交房条件，开发商还应提供白蚁预防质量保证。 本次三份征求意见稿在现行预售/现房合同范本基础上增加了关于白蚁预防证 明的交房条件，即商品房所在项目已签订《白蚁预防合同》，开发商应向买受人 出具该项目的《白蚁预防合同》或其他实施房屋白蚁预防的证明文件，提供的 《住宅质量保证书》中必须包括白蚁预防质量保证的内容。 白蚁具有扩散快，危害大等特点，其侵蚀木结构、砖木结构，对房屋建筑可 造成倒塌，危害装饰装修、结构安全等。2014 年 3 月，上海市某区法院审理了 一起因白蚁损害索赔的二手房买卖合同案件，法院最终判定开发商向买受人赔付 装修损失及白蚁防治费、灭蚁费三万多元。 本次三份征求意见稿均将白蚁预防作为交房条件，即开发商必须出具相关证 明并提供质量保证才能向买受人交房。如不具备该交房条件，买受人有权拒绝收 房，由开发商承担逾期交房的违约责任。 （二）开发商交房要确保水、电、气、暖、电话、电视、网络七通。 现行预售/现房合同范本中，水、电、气、暖等基础设施的交房条件均留白， 可由开发商自行填写。实践中，为避免承担责任，开发商通常不填写，导致市政 基础设施无法有效成为交房条件。 3 本次三份征求意见稿明确水、电、气、暖、电话、电视、网络在交房前应达 到七通，如开发商违反该交房条件，买受人有权拒绝收房，开发商应承担逾期交 房的违约责任。 （三）买受人查验房屋时如发现质量瑕疵，