【地产策划or报告】2007年成都五块石房地产项目规划设计建议报告.ppt

以创意概念取胜的关键要素： 要素1：绝对大师手笔 聘请国际、国内的知名设计师，通过对每个单体的个性化设计，用建筑艺术打造产品特色。 要素2：绝对唯一性（不可复制性、 孤品、绝版） 绝版的设计地位、绝无仅有的建筑形态与设计价值体现产品的不可复制元素，保证收藏型豪宅的唯一性、排他性。 要素3：建筑艺术收藏品的定制过程，其产品价值无上限 对于该类具备极高收藏价值的豪宅别墅来讲，从规划到设计往往不是出于赢利的目的，而是一个建筑艺术品的定制过程。因此，该类产品的价值无法在市场中衡量，具有无限上限的可能。 4 高端住宅物业价值提升模式 产品提升价值的关键要素： 要素1：好资源—稀缺资源的占有 高端住宅物业通常有稀缺资源的占有，如居山、临湖、处于城市中心区、高尔夫景观等。 要素2：好环境—社区内部的大规模景观 大手笔的内部造景，如大规模湖面、河道、坡地、高尔夫等，是高端住宅项目提升产品价值的必备要素。 要素3：好产品—舒适的户型设计与丰富的功能空间 依靠产品本身来提升价值的高端住宅物业强调。舒适的户型设计与丰富的功能空间，如开阔门厅、带挑空的客厅、双主卧区、中西厨房等，通过丰富完善的功能空间着力打造高端住宅物业的舒适性与宜居性。 4 高端住宅物业价值提升模式 　 本项目的本体条件与销售目标决定了我们必须要站在“产品”队列，在市场中实现价值。因此，对产品的打造，是我们实现溢价的前提。 4 高端住宅物业价值提升模式 高端住宅项目的指标 核心地段 优质产品 外部特征 内部特征 稀缺资源 核心商务区 城市核心区，城市资源极大丰富 认知高尚、历史悠久的人文积淀区域 稀缺的山体、海景、湖泊、公园等自然资源 便利指标 人文指标 商务指标 自然指标 规划指标 建材、设施指标 配套指标 建筑指标 发展商品牌指标 实力雄厚、一线品牌 规划气势与社区园林 建筑形象与品质 高档齐全的配套 名牌、先进的设备设施 5 总结 6 总结 花样年东莞项目必将成为 重写东城区域别墅形象的抗鼎之作！ 谢谢大家！ * * * * * 研究背景及目的 2006年下半年，集团公司经研究决定，进入东莞市。东莞市的第一个项目定位为高端住宅项目，物业类型包括独立别墅、联排、空中别墅、高层大平面等。为对项目运作提供支持，进行《高端住宅物业专题研究》。 研究背景 研究目的 对高端住宅物业进行专题研究，得到规律性总结，归纳出产品特征。 研究思路 1.高端住宅物业概况 3.高端住宅物业内部产品特征 5.总结 4.高端住宅物业价值提升模式 2.高端住宅物业外部环境特征 研究思路 发展历程 1.高端住宅物业概况 3.高端住宅物业内部产品特征 5.总结 4.高端住宅物业价值提升模式 2.高端住宅物业外部环境特征 概念 1.1 高端住宅物业的概念 高端住宅物业是 ： 一个社会的少数富裕阶层透过市场方式占有社会稀缺资源的一种居住物业。通常在同时间段、同区域内，以价格为主要标识。 高端住宅的分类 ： 按地域分：城市高端住宅，郊区高端住宅，城乡结合部高端住宅 按物业类型分：独立别墅，联排，洋房，公寓等 本报告所研究的高端住宅项目指城市高端项目，物业类型包括独立别墅，联排，高层等 ： 1.3 高端住宅物业发展历程 发展阶段 发展 趋势 发展特点 市场需求受到触发，市场供应放量 快速发展期 启动期 启动期 低谷期 爆发发展期 热销期 90年代初，上海将国外高端住宅规划设计理念引入市场，揭开发高端市场发展的序幕 91~93年全国各地高端项目呈现热销势头 93~97年受经济宏观调控影响，各地高端住宅陷入了低谷 98年下年开始，随着各城市经济的普遍回暖，新一轮高端市场再度启动 2001~2003全国高端项目普遍呈现供需求两旺态势，再度步入快速发展时期 2003年随着土地宏观调控影响，刺激高端项目发展 阶段特征 供求放量，产品及营销水平都处于初放阶段 市场供应、需求缓慢，处于相对停滞阶段 供求两旺，市场竞争产品及营销水平迅速提高，竞争加剧 高端项目产品多样化，精细化 培育市场、触发市场需求 国内高端住宅市场发展历程及特点（别墅为主） 国内高端住宅的发展总体呈“脉冲”式发展趋势，国家宏观调控明显触及到了高端住宅的市场发展，其波动较大，并曾一度将高端住宅市场陷入低谷。 1.3 高端住宅物业发展历程 案例：北京别墅市场发展历程: 1992-1995 起步期 1995-1999 停滞期 2000-2002 复苏期 2003-2006 迅速放量