宁波北仑区房地产建设开发有限公司大矸镇芦山村人民路以北普陀.DOC

房地产司法鉴定 估 价 报 告 估价项目名称：金**位于宁波市镇海区骆驼街道绿城.桂花园28幢201室的住宅司法鉴定评估 估价委托人：宁波市镇海区人民法院 估价机构：宁波海德房地产土地评估咨询有限公司 估价作业期：2016年05月03日至2016年05月31日 注册房地产估价师:黄承锋【注册号：3319970112】 韩 增【注册号：3320140081】 估价报告编号：甬海德（2016）评字第F05063号 致估价委托人函 甬海德（2016）评字第F05063号 宁波市镇海区人民法院： 受贵院委托，因涉诉房地产司法拍卖（变卖）的需要，宁波海德房地产土地评估咨询有限公司根据国家有关房地产价格评估的规定，本着独立、公正、客观、合法、谨慎的原则，按照科学的方法，对贵院“（2016）浙0211法委评45号”《司法评估委托书》中记载“申请执行人中国农业银行股份有限公司宁波镇海支行与被执行人金之光、叶亚君、金**、金玲静、余雷、吴维薇、周振未、宋定娟金融借款合同纠纷一案”，涉及权属金**的一处房地产进行估价。根据司法拍卖（变卖）估价的特点，本报告所确定为不考虑估价对象原有担保物权、其他优先受偿权及查封因素的价值，采用公开市场价值标准。 估价对象：位于宁波市镇海区骆驼街道绿城.桂花园28幢201室。估价对象已办理房产证、土地证，产权证内记载产权属于金**所有，权证内记载用途为住宅，实际为住宅使用，共3层，估价对象位于第2层，室内精装修。纳入估价范围房屋建筑面积为157.5平方米（其中住宅公用共有部位占16.48平方米）；土地使用权面积为44.79平方米，属国有出让城镇单一住宅用地（终止日期至2074年12月29日）。本次估价范围为估价对象的房屋建筑物和所对应的土地使用权价值之和，含室内不可移动装修及设施价值。 估价目的：是为司法拍卖（变卖）提供参考依据而评估房地产公开市场价值。价值时点:2016年05月27日。 估价结果：估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，在认真分析现有资料的基础上，采用比较法进行估价，经过周密准确的测算，并结合估价经验与对影响估价对象价格因素的分析，确定估价对象于价值时点的公开市场价值为人民币149万元，大写金额为人民币壹佰肆拾玖万元整（RMB 1490,000.00元），其中装修价值112800元。单价为9462元/平方米。 报告使用期限从本报告出具时间日起一年，即从2016年5月31日至2017年5月30日止，超过使用期限本次估价报告及结果自动失效。 特函告贵方。此致！ 特别提示：1、市场价值是估价对象适当营销后，由熟悉情况、谨慎行事且不受强迫的交易双方，以公平交易方式在价值时点自愿进行交易的金额。 2、由于即使估价对象存在原有担保物权、其他优先受偿权及查封因素，均会在拍卖成功后而消灭，故本报告估价均不考虑上述因素对估价对象价值影响。 3、本报告内所列的装修价值是指在评估范围内的装修费用中能在该房屋二手市场成交价中所体现的那部分价值。 4、估价结果受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。 5、 估价结果保留至千位。 宁波海德房地产土地评估咨询有限公司 法定代表人： 2016年05月31日（盖章） 目 录 注册房地产估价师声明 1 估价的假设和限制条件 3 房地产估价结果报告 7 一、估价委托人 7 二、估价机构 7 三、估价目的 7 四、估价对象 7 五、价值时点 13 六、价值类型 13 七、估价依据 14 八、估价原则 15 九、估价方法 15 十、估价结果 18 十一、估价人员 18 十二、估价作业日期及估价报告使用期限 19 风险提示和变现能力分析........................................20 附件 24 附录一、“（2016）浙0211法委评45号”《司法评估委托书》复印件 附录二、估价对象实景照片 附录三、估价对象地理位置图 附录四、相关权证资料复印件 附录五、估价人员资格证明复印件 附录六、估价机构营业执照复印件 附录七、估价机构资格证书复印件 注册房地产估价师声明 ?我们郑重声明： 1、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的,没有虚假记载、误导性陈述和重大遗漏。 2、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。 3、我们与本估价报告中的估价权益没有现实或潜在利益，与估价委托人及估价利害关系人没有利害关系，也对